練習：某房地產開發公司于2012年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權，并于2014年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經濟耐用年限55年，殘值率2%，目前，該類建筑物重置價格為每平方米2500元，該建筑物占地面積為500平方米，建筑面積900平方米，現用于出租，每月平均實收租金為3萬元，另據調查，當地同類寫字樓的出租租金一般為每月每建筑平米50元，空置率10%，每年需支付的管理費為每建筑平米20元，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產稅合計為每建筑平方米20元，保險費為建筑重置價格的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%，假設該土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物將由國家無償收回，試根據以上資料評估該宗地2018年3月的土地使用權價格

庾老師 解答

2022-04-11 17:49

(1)收益法適用于經營性且有穩定收益的不動產價值評估,如商場、寫字樓、旅館、公寓等,政府機關、學校、公園等非經營性不動產價值評估大多不適用收益法。

庾老師 解答

2022-04-11 17:49

(2)①對于單獨的土地和單純的建筑物作為評估對象的,應分別根據土地使用權年限和建筑物經濟壽命,扣減不動產開發建設及裝修等期限,確定未來可獲收益的期限。

庾老師 解答

2022-04-11 17:49

②土地與建筑物合成一體評估的情況。如果建筑物的經濟壽命長于或與土地使用權年限相同,則根據土地使用權年限確定未來可獲收益的期限。如果建筑物的經濟壽命短于土地使用權年限,可先根據建筑物的經濟壽命,扣減不動產開發建設及裝修等期限,確定未來可獲收益的期限;然后加上土地使用權年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值。

庾老師 解答

2022-04-11 17:50

(3)①選定評估方法。該宗不動產有經濟收益,適宜采用收益法評估。
①計算總收益
年總收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

②計算總費用
年管理費=486000×3.5%=17010(元)
年維修費=2500×900×1.5%=33750(元)
年稅金=20×900=18000(元)
年保險費=2500×900×0.2%=4500(元)
年總費用=17010+33750+18000+4500=73260(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

③計算房地產凈收益
年房地產凈收益=年總收益-年總費用=486000-73260=412740(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

④計算建筑物凈收益
a.計算年貶值額。年貶值額本來應該根據房屋的耐用年限而確定,但是,在本題中,土地使用年限小于房屋耐用年限,土地使用權出讓年限屆滿,土地使用權及地上建筑物將由國家無償收回。這樣,房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此,房地產使用者可使用的年限為50-2=48(年),并且不計殘值(因為到期后,由國家無償收回),視為土地使用權年限屆滿,與地上建筑物一并由國家無償收回。

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

b.計算建筑物現值
建筑物現值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數=2500×900-46875×4=2062500(元)
c.建筑物年凈收益=建筑物現值×建筑物還原利率=2062500×8%=165000(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

⑤計算土地凈收益
年土地凈收益=年房地產凈收益-年建筑物凈收益=412740-165000=247740(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:56

您好，請參考上面的習題及答案