層高系數建筑面積分攤法

層高系數建筑面積分攤法

房地產開發企業同一項目中即包含住宅，又包含其他類型用房的，扣除項目金額在不同類型用房中的分攤可選擇采用建筑面積分攤法或層高系數建筑面積分攤法計算分配，其中層高系數建筑面積分攤法具體計算口徑和步驟如下：

1、計算層高系數

在納稅人同一項目(包含不同類型房地產)中，選取住宅層高為基數，設定為1；層高低于住宅的，以1為系數；其他類別用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計算出其層高系數。

某類型用房層高系數＝該類型用房層高÷住宅層高

2、計算層高系數面積

（1）總層高系數面積= ∑(某類型用房層高系數 ×某類型用房可售建筑面積)

（2）某類型用房已售部分的層高系數面積＝某類型用房層高系數×某類型用房已售建筑面積

3、計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產開發成本

某類型用房已售部分應分攤的房地產開發成本=房地產開發總成本÷ 總層高系數面積 ×某類型用房已售部分的層高系數面積

舉例如下：

某房地產公司清算項目A包含不同類型用房，其中普通住宅可售建筑面積20000㎡，已售18000㎡、非普通住宅可售建筑面積10000㎡，已售9000㎡（住宅層高3米）；商用房可售建筑面積5000，已售4500㎡，其中商用房層高4.5米的有3000㎡，已售2700㎡，5.5米的有2000 ㎡，已售1800㎡。扣除項目金額為10000萬元。要求按建筑面積分攤法或層高系數建筑面積分攤法分別計算可扣除項目金額。

（一）建筑面積分攤法：

（1）計算每平方米應分攤的扣除項目＝扣除項目總金額÷總可售面積

＝10000÷（20000＋10000＋5000）

＝0.2857萬元/㎡

（2）已售普通住宅應分攤的扣除項目＝0.2857萬元×18000㎡＝5142.6萬元

（3）已售非普通住宅應分攤的扣除項目＝0.2857萬元×9000㎡＝2571.3萬元

（4）已售商用房應分攤的扣除項目＝0.2857萬元×4500㎡＝1285.65萬元

已售房扣除金額合計：8999.55萬元。

（二）層高系數建筑面積分攤法：

1、計算層高系數

（1）4.5米商用房層高系數＝該類型用房層高÷住宅層高＝4.5÷3＝1.5

（2）5.5米商用房層高系數＝該類型用房層高÷住宅層高＝5.5÷3＝1.83

2、計算層高系數面積

（1）總層高系數面積

= ∑(某類型用房層高系數 ×某類型用房可售建筑面積)

＝1×20000＋1×10000＋1.5×3000＋1.83×2000

＝20000+10000+4500+3660

＝38160㎡

（2）某類型用房已售部分的層高系數面積

＝某類型用房層高系數×某類型用房已售建筑面積

①普通住宅已售部分層高系數建筑面積：1×18000＝18000㎡

②非普通住宅已售部分層高系數建筑面積：1×9000＝9000㎡

③4.5米商用房已售部分層高系數建筑面積：1.5×2700＝4050㎡

④5.5米商用房已售部分層高系數建筑面積：1.83×1800＝3294㎡

3、計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產開發成本

某類型用房已售部分應分攤的房地產開發成本

=房地產開發總成本÷ 總層高系數面積 ×某類型用房已售部分的層高系數面積

①普通住宅已售部分應分攤的房地產開發成本＝10000÷38160×18000＝4716.98萬元

②非普通住宅已售部分應分攤的房地產開發成本＝10000÷38160×9000＝2358.49萬元

③4.5米商用房已售部分應分攤的房地產開發成本＝10000÷38160×4050＝1061.32萬元

④5.5米商用房已售部分應分攤的房地產開發成本＝10000÷38160×3294＝863.21萬元

商鋪小計扣除金額：1924.53萬元

已售房扣除金額合計：9000萬元。

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