房地產企業預售房繳納的企業所得稅應如何核算

房地產企業預售房繳納的企業所得稅應如何核算

按照國稅發〔2009〕31號《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》第六條的規定，企業通過正式簽訂房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入，繳納企業所得稅。會計上，由于商品房所有權上的主要風險未轉移和成本不能可靠計量等原因，預售房款不符合收入確認條件，應當作“預收賬款”處理。因此，國稅發〔2009〕31號文件第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

下面舉個案例給大家分析下日常工作中賬務如何處理：

金馬地產公司2014年5月取得A項目預售許可證并于當月開盤，簽訂商品房預售合同金額1.2億元，按照合同約定，當月收款5500萬元，其余6500萬元于6月20日前全部按揭到賬。主管稅務機關規定，A項目的計稅毛利率為15%。

　　金馬地產公司在辦理2014年第2季度企業所得稅申報時，“預收賬款”本期貸方發生額1.2億元應當按照15%的預計計稅毛利率，計算預計毛利額1800萬元，計入當期應納稅所得額，繳納企業所得稅450萬元。

　　通常情況下，企業還應當作如下會計分錄：

　　借：遞延所得稅資產 4500000

　　貸：應交稅費——應交企業所得稅   4500000

　在預售房款符合收入確認條件時，計提企業所得稅：

　　借：所得稅費用 4500000

　　貸：遞延所得稅資產 4500000

　　實際操作中，房地產開發企業在開盤預售之前，會計上“主營業務收入”為0，而期間費用應當計入當期損益，因此利潤總額往往會出現負數，也就是虧損。開盤預售時，一方面預計毛利額計入當期應納稅所得額，另一方面允許彌補以前年度虧損，然后計算實際利潤額，繳納企業所得稅。

　　也就是說，如果金馬地產公司2013年待彌補虧損為500萬元，2014年第1季度會計利潤為-200萬元，第2季度會計利潤為-100萬元，則2014年第2季度實際繳納企業所得稅為（1800－500－200－100）×25%＝250（萬元）。在這種情況下，上述會計處理就出了問題，會計上反映應繳企業所得稅450萬元，實際繳納企業所得稅250萬元。

　　因此通常建議房地產開發企業在開盤預售時，應當將預計毛利額計算的應納所得稅額借記“遞延所得稅資產”，將彌補以前年度虧損對應的所得稅額貸記“所得稅費用”，將其差額即彌補以前年度虧損以后的實際利潤額對應的所得稅額，貸記“應交稅費——應交企業所得稅”。會計分錄如下：

　　借：遞延所得稅資產 4500000

　　貸：所得稅費用 2000000

　　應交稅費——應交企業所得稅  2500000

　　在填報2014年第2季度企業所得稅預繳申報表時，第4行“利潤總額”本期填報-100萬元，累計填報-300萬元；第5行“加：特定業務計算的應納稅所得額”本期和累計均填報1800萬元；第8行“彌補以前年度虧損”本期和累計均填報500萬元；第9行“實際利潤額”自動生成1000萬元，第11行“應納所得稅額”自動生成250萬元。這樣，會計上反映的應交企業所得稅與實際繳納一致，與季度預繳所得稅申報表也一致。

關于房地產企業預售房繳納的企業所得稅應如何核算以及其賬務如何處理，文中給大家做出了詳細的解答，還有什么不明白的，歡迎大家在線咨詢我們會計學堂老師，及時為您排憂解答！