怎么計算應繳土地增值稅

 怎么計算應繳土地增值稅

  一、收入的確認。

  房地產轉讓收入是指轉讓房地產取得的全部價款及其有關的經濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入。如果取得的是實物收入，應按收入時的市場價格折算成貨幣收入;如果取得的是無形資產收入，應由專門評估機構確認成貨幣收入;如果取得的是外國貨幣，應按照取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計算土地增值稅所使用的收入指標，只要將轉讓房地產取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現金形式的收入即可。

  二、扣除項目金額的確定。

  土地增值稅扣除項目金額的確定要區別新建房地產和舊房及建筑物兩種情況進行。

  (一)新建房地產扣除項目的確定。共有五項內容：

  1.取得土地使用權所支付的金額。包兩部分：

  (1)為取得土地使用權支付的地價款。其中：對政府出讓的土地為支付的土地出讓金;對以行政劃撥方式取得的土地為按規定補交的土地出讓金;對以轉讓方式取得的土地為向原土地使用權人實際支付的地價款。

  (2)在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用，如登記、過戶手續費和契稅等。

  2.開發土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發成本)。也就是開發房地產項目實際發生的成本，包括六部分：

  ⑴土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費。

  ⑵前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、"三通一平"等支出。

  ⑶建筑安裝工程費。其中以出包方式開發的為支付給承包單位的建筑安裝工程費;以自營方式開發的為自建工程發生的建筑安裝工程費。

  ⑷基礎設施費。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

  ⑸公共配套設施費。指不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

  ⑹開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。相當于工業生產企業的制造費用。

  3.開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用)。指與房地產開發有關的銷售費用、管理費用、財務費用。相當于一般企業的期間費用或者營業費用。

  對開發費用的扣除，不是按實際發生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。分兩種情況：

  (1)對能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。扣除金額為利息支出加上按上述取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和不超過5%的比例(具體由當地政府確定)計算扣除。

  (2)對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和不超過的10%(具體由當地政府確定)計算扣除。

  4.與轉讓房地產有關的稅金。包括在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加，即"三稅一費".但在具體計算稅金扣除時要視納稅人而定：

  對房地產開發企業在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因此，在此只能扣除營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，即扣除"兩稅一費".

  對其他納稅人繳納的印花稅則允許扣除，即扣除"三稅一費"，印花稅的稅率為產權轉移書據所載金額的0.5‰。

  5.財政部規定的其它扣除項目。

  根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕第6號)的規定，專門從事房地產開發的納稅人在計算土地增值稅時，除扣除上述四個項目的扣除金額外，可以按取得土地使用權支付的金額加房地產開發成本之和再加計20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說，加計20%扣除政策只適用于專門從事房地產開發、并已進行實質性開發的納稅人，對雖專門從事房地產開發但未進行實質性開發(未進行開發即轉讓)的納稅人只能扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及轉讓環節繳納的稅金;對非專門從事房地產開發的納稅人，只能扣除上述前四個項目的金額。

  同時，轉讓新建房地產的納稅人在計算應繳納的土地增值稅時，對在銷售時按縣級以上人民政府規定代收的各項費用還要區別不同情況進行調整：

  (1)代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

  (2)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，對實際支付的代收費用也不得在計算增值額時扣除。

房地產企業土地增值稅怎么計算

  房地產企業土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行的，一般的預征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的。先計算可以扣除項目金額，計算收入。收入-扣除項目金額=增值額，增值額/扣除項目金額=增值率。

  財政部規定的其他扣除項目。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規定，該扣除項目為“根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發土地的成本、費用”之和的20%。

  由于房地產開發行業自身的特殊性，在房屋建設中企業先取得對客戶的預售收入，待建筑物竣工驗收合格后再結算收入。稅法中規定，對于預售收入按照一定的比例預征土地增值稅，待項目清算完畢后再多退少補土地增值稅款。

  增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%，如果要是未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%。如果增值額超過扣除項目金額100%，但是卻沒有超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%。

  怎么計算應繳土地增值稅?根據土地交易的實際情況不同，在繳納土地增值稅上是不一樣的，如果你對于土地增值稅具體計算的內容不太清楚的話，自然是需要專業會計老師的幫助，可以找會計學堂老師提供幫助。