房地產企業完工年度計稅成本的計提--國稅發2009 31號文規定：除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。例如出包工程為1.5億，后來增補6000萬，結算總額約2.1億。發票只開具1億，剩余1.1億能估計入賬嗎？

豬仔牛 追問

2023-12-29 16:18

完工年度是指住建局竣工驗收的這年對嗎？如果合同是2023年11月，實際是2024年8月竣工驗收，是以實際為準對嗎?

豬仔牛 追問

2023-12-29 16:30

另外，房地產企業開發一個項目一共6幢樓房，其中1.2.5.6幢已經交房，3.7幢需要在2024年3月交房，其中1.2.5.6幢是已經通過驗收報備。問題一：是不是要等3.7幢在2024年3月交房，達到了竣工驗收的標準，才算是項目的完工年度？問題二、其中1.2.5.6幢已經交房，開出了含稅發票，在2023年第四季度所得稅申報的時候，申報了收入，成本能不能差額全額計提？

鐘存老師 解答

2023-12-29 16:46

完工一般指竣工驗收

鐘存老師 解答

2023-12-29 16:47

項目按照工程許可證書確定項目
如果是一個開工證書，就是一起竣工的

鐘存老師 解答

2023-12-29 16:50

已經開票的部分已確認收入，成本可以根據建筑面積的比例扣除，或者其他合適基數計算扣除

豬仔牛 追問

2023-12-29 17:09

項目按照工程許可證書確定項目如果是一個開工證書，就是一起竣工的。-------看了建筑工程施工許可證，1.2.3.5.6.7幢是同在一本建筑工程施工許可證上，那就是完成的工程如全額開票的按發票入賬，未完成的工程根據預算或者結算結合與發票差額來預提成本，對嗎？

鐘存老師 解答

2023-12-29 18:41

完成的工程如全額開票的按發票入賬，未完成的工程根據預算或者結算結合與發票差額來預提成本，對

豬仔牛 追問

2023-12-30 09:19

同上，完成的工程如全額開票的按發票入賬，未完成的工程根據預算或者結算結合與發票差額來預提成本。那么未完工的工程計提入賬會計分錄怎么做？

鐘存老師 解答

2023-12-30 09:32

借 開發產品
貸 應付賬款 暫估應付款

豬仔牛 追問

2023-12-30 10:29

同上問題，項目開了6幢房產，一個幼兒園（交回給政府），一個地下室。總成本如何分配到這個三個對象？另外三個對象只有6幢房產可以銷售，一個幼兒園（交回給政府），一個地下室不能銷售，那么相對應6幢房產的成本就低了，如何處理？

鐘存老師 解答

2023-12-30 10:35

建筑成本分配默認按照建筑平米，層高不一致的，可以參照層高系數法
不能銷售的地下室屬于配套設施成本，分攤到可以銷售的建筑物里邊

豬仔牛 追問

2023-12-30 10:43

有具體的分攤公式嗎？

鐘存老師 解答

2023-12-30 10:45

你問的是層高系數的計算公式？

鐘存老師 解答

2023-12-30 10:47

第一步

（一）計算項目的層高系數

在納稅人同一項目(包含不同類型房地產)中，選取住宅層高為基數，設定為1；

層高低于住宅的，以1為系數；

其他類別用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計算出其層高系數。

公式如下：

某類型用房層高系數＝該類型用房層高÷住宅層高

第二歩

（二）計算項目的總層高系數面積

(1) 某類型用房總層高系數面積=∑(某類型用房層高系數×某類型用房可售建筑面積)

(2) 某類型用房已售部分的層高系數面積＝某類型用房層高系數×某類型用房已售建筑面積

第三步

（三）計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產開發成本

某類型用房已售部分應分攤的房地產開發成本=房地產開發總成本÷總層高系數面積×某類型用房已售部分的層高系數面積

豬仔牛 追問

2023-12-30 11:03

可以不按樓層分配成本嗎？

豬仔牛 追問

2023-12-30 11:18

成本分配方法：財會2013 17號文規定：房地產企業發生的有關費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本。問題一：項目開發6幢樓房（樓房一層是商鋪），建筑施工合同1.5億是一起開發6幢的，請問，這應該是沒有某一成本核算對象負擔的直接成本對象對嗎？應該按占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準分配對嗎？

豬仔牛 追問

2023-12-30 15:46

房地產開發項目，一共開發6幢樓房，其中一層全部是商鋪，2-27層是住宅，國稅發2009 31號文規定：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果按這個方法分配，怎么分配？

鐘存老師 解答

2023-12-30 15:51

問題一：項目開發6幢樓房（樓房一層是商鋪），建筑施工合同1.5億是一起開發6幢的，請問，這應該是沒有某一成本核算對象負擔的直接成本對象對嗎？【回復：不是直接歸集的，就是按照比例分配】應該按占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準分配對嗎？【可以選擇其中一種方式分配】

鐘存老師 解答

2023-12-30 15:52

其中一層全部是商鋪，2-27層是住宅，
【回復：建筑物不同層之間的分配，不可能按照占地面積分配，二層以上就不占地面，應該是按照建筑面積進行分配】

豬仔牛 追問

2023-12-30 16:00

問題：項目開發6幢樓房，其中一層全部是商鋪，2-27層是住宅。例如全部住宅是總計建筑面積76000平方，商鋪總計建筑面積2000平方。那住宅就是76000/78000.商鋪就是2000/78000對嗎？不要每一幢這樣單獨分配對嗎？單獨每一幢分好像啰嗦點了

鐘存老師 解答

2023-12-30 16:03

也可以按照造價的比例分配；然后住宅和商鋪內部再按照建筑面積分配
只要分配的基數是可測量的，
就沒有問題

鐘存老師 解答

2023-12-30 16:05

按照建筑面積分配的話
你的總建筑面積本身就包括每一棟的建筑面積了
甚至也是包括每一間的建筑面積了
所以，只要是知道面積
直接就可以計算的