某納稅人（一般納稅人）2019年6月30日轉讓其2014年購買的寫字樓一層，取得轉讓收入2 000萬元。納稅人購買時的價格為1 000萬元。假定該寫字樓當月發生的其他業務產生的應納稅額為50萬元，請問該納稅人在不動產所在地稅務機關慶預繳多少稅款？此后回到機構所在地應如何計算應納稅額？納稅人轉讓的屬于非自建的老房產。納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法或一般計稅方法。如果納稅人轉讓房產選擇簡易計稅方法，應首先向不動產所在地稅務機關按照5%的預征率預繳稅款：（2 000-1 000）/（1+5%）×5%=47.62萬元。但為什么不是除以1+9%再乘以5%呢？畢竟按9%獲得的進項？

大紅老師

職稱：中級會計師,初級會計師

2022-02-15 21:40

您好，根據相關規定一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得非自建不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款；以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

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2022-02-16 09:29

您好，老師，我的意思是為什么不是1+9%？畢竟按照一般計稅方法。在2016年之后應該按照9%計算銷項稅，這個時候還原是不是要用9%，還是就低不就高就用購進時的5%稅率還原？

大紅老師解答

2022-02-16 10:19

您好，根據規定
一般納稅人轉讓 2016年5月1日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法，也可以選擇一般計稅方法。
選擇簡易計稅方法的，轉讓取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價后的余額（簡稱差額，下同）為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；轉讓自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用（簡稱全額，下同）為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
選擇一般計稅方法的，轉讓取得（含自建）的不動產，以全額為銷售額，按照9%的適用稅率計算應納稅額。
選擇簡易計稅的，差額按照5%計稅，選擇一般計稅的全額按照9%計稅。

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2022-02-16 10:30

如果選擇一般計稅方法，也會涉及到預繳稅款問題，也會有（2 000-1 000）/（1+5%）×5%=47.62萬元這一步，這時是差額計算的，是不是涉及到差額計算的都是按照5%算呢不能從9%，還是就高不就低的原則呢？

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2022-02-16 10:33

我的問題是為什么不是1+9%之后再乘以5%呢
？

大紅老師解答

2022-02-16 10:34

對的，選擇簡易計稅的，就按照5%的稅率，差額計征。比如題目中，簡易計征的，（2000-1000）/（1+5%）*5%計征。選擇一般計稅的就是2000/（1+9%）*9%計征。

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2022-02-16 12:25

但書本上的表述為什么是這樣的“一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。”？？？？？

undefined 追問

2022-02-16 12:25

是書本有誤嗎？

大紅老師解答

2022-02-16 12:30

比如：某公司是增值稅一般納稅人，2020年3月10日轉讓其2013年6月份購買的寫字樓一層，取得價款4000萬元，該寫字樓作價2000萬元，取得合法有效憑證，可扣除進項稅額30萬元。此時可以選擇兩種計稅方法：

①選擇一般計稅方法：

向不動產所在地主管稅務機關預繳增值稅=（4000-2000）÷（1+5%）×5%=95.24（萬元）

向機構所在地主管稅務機關申報增值稅=4000÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳增值稅=205.04（萬元）

②選擇簡易計稅方法：

應納增值稅=（4000-2000）÷（1+5%）×5%=95.24（萬元）

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2022-02-16 12:53

如果按照書本的要求一般計稅方法，計算預繳和剩余繳納的話，是不是應該是（2000-1000）*5%=預繳的，然后2000/（1+9%）*9%-（2000-1000）*5%-當期進項稅=剩余應納稅額？應該這樣理解嗎？

大紅老師解答

2022-02-16 13:17

不動產所在地預繳稅額：
非自建項目：
以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
增值稅＝轉讓差額÷（1＋5%）×5%
轉讓差額=取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價
自建項目：
以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
增值稅＝出售全價÷（1＋5%）×5%
機構所在地申報：
2016年4月30日前取得的不動產同預繳。
2016年5月1日后取得的不動產
增值稅=出售全價÷（1＋9%）×9%—進項稅額—預繳稅款

大紅老師解答

2022-02-16 13:48

您好，請參考如下圖。