房地產租賃收入如何計算增值稅？

房地產租賃收入如何計算增值稅？

為配合新政的執行，財政部、國家稅務總局在《關于營改增后契稅 房產稅土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)中，明確規定"房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。"在計征房產稅等稅種時，"稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。"同時，對于享受減征、免征增值稅優惠的納稅人，還專門規定"免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。"因此，2016年5月1日后，納稅人從租計征房產稅時，其計稅依據不含增值稅。

出租房產增值稅計稅方法有幾種?如何確定?

"營改增"后要想確定從租計征房產稅計稅依據，必須先要弄清楚增值稅如何計算。當前，納稅人出租房產一般存在三種情形：一是單位和個體工商戶出租2016年4月30日以前取得的房產，二是單位和個體工商戶出租2016年5月1日以后取得的房產，三是其他個人出租房產(住房、其他房產)。增值稅計稅方法也存在兩種方式：一般計稅方法和簡易計稅方法。按照納稅人增值稅納稅資格的登記種類的不同，其計稅的方式和依據也各不相同。詳見下表：

需要注意的是：一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。同時，對于一般納稅人存在多套房產出租，可能存在不同房產適用不同增值稅計稅方法選擇的情形，不僅需要向國稅機關備案，更要向地稅機關備案。

一般計稅方法從租計征房產稅計稅依據如何確定?

出租房產實行(或選擇)增值稅一般計稅方法的，其增值稅應納稅額為"當期銷項稅額-當期進項稅額"，當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。無論納稅人當期實際繳納的增值稅額多少，其從租計征的房產稅計稅依據--"不含增值稅"的租金收入，就是增值稅發票中列明的"銷售額"，即：取得的全部租金收入按照11%的增值稅率折算后的金額。計算公式如下：

從租計征房產稅計稅依據=全部租金收入/(1+11%)

即使納稅人不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)，增值稅按照3%的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅的，其從租計征房產稅計稅依據仍然是"不含增值稅"的租金收入，在房產所在地地稅機關申報繳納。即：

從租計征房產稅計稅依據=全部租金收入/(1+11%)

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