房地產企業收到預收款如何交納土增稅？

房地產企業收到預收款如何交納土增稅？

房地產企業收到的預收款怎樣計算收入作為土地增值稅計征依據

【問題】房地產企業預售開發產品，收到預收款可以按10%計算不含稅收入作為土地增值稅預征計征依據？

【答案】國家稅務總局公告2016年70號：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

房地產開發企業收到預收款應該怎么開票和交稅？

“營改增”前

《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”。

因此，房地產開發企業收到預收款當天開具發票并產生納稅義務。

“營改增”后

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第一款規定，“納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票，為開具發票的當天”。

因此，房地產開發企業應在商品房交付時開具發票并產生納稅義務。

以上規定的對比可以看出，房地產開發企業納稅義務發生時間發生了重大變化，從“收付實現制”變為了“權責發生制”。但由于購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發票，因此，房企需要按照主管稅務機關的要求，進行增值稅發票開具和申報繳納稅款。

房地產開發企業在收到預收款時存在兩種處理方式：

1、向購房者開具增值稅普通發票，稅率選擇“零稅率”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回。

2、向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3％的預征率，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。

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