母子公司之間土地轉讓的稅收策劃怎么處理?

母子公司之間土地轉讓的稅收策劃怎么處理?

答:房地產母公司出錢拿地,獲得土地出讓金收據,未辦理土地證,擬成立子公司開發.

房地產母公司已經種標拿地,母公司與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓協議》,并交納土地出讓金取得土地出讓金合規票據入賬,但是還沒有取得國有土地使用權證書.然后擬在項目所在地設立全資子公司或項目公司對該土地進行開發.

綜合以上國土資發[2006]114號第十條第(二)款第6項和財稅[2016]140號第八條的規定可以得出以下結論:

第一,房地產母公司中標拿地,在向國土部門提交土地中標申請書約定:擬成立子公司的出資構成、成立時間、子公司開發母公司中標的土地等內容,土地中標后,母公司支付了土地出讓金,未獲得土地證,無論國土部門是否給房地產母公司開具土地出讓金行政事業收據或非稅收入繳款書,只要國土部門與房地產母公司簽署《國有土地使用權出讓合同變更協議》,或者國土部門直接于母公司擬成立的子公司簽署《國有土地使用權出讓合同》,土地使用證過戶到母公司擬成立開發該母公司中標土地的子公司名下,就不視同房地產母公司將其中標的土地轉讓給其子公司的行為,而是認定為國土部門將土地出讓給房地產母公司擬成立子公司的行為.房地產母公司不繳納任何稅收.

第二,如果出現自然人中標拿地,然后擬成立獨立法人的公司開發該自然人中標的土地,只要符合國土資發[2006]114號第十條第(二)款第6項的規定,也不視同該自然人轉讓該土地到其成立的公司名下的行為,該自然人也不繳納任何稅收.

第三,房地產母公司支付土地出讓金,國土部門向房地產公司開具抬頭為房地產母公司的土地出讓金行政事業收據或非稅收入繳款書,能否在子公司列支做成本入賬,子公司能否在計算增值稅、土地增值稅和企業所得稅前進行扣除呢?只要符合國土資發[2006]114號第十條第(二)款第6項的規定,視同為國土部門出讓土地給子公司的行為.根據財稅[2016]140號第八條的規定以及實質重于形式的原則,國土部門向房地產公司開具抬頭為房地產母公司的土地出讓金行政事業收據一或非稅收入繳款書可以在子公司做成本入賬,在計征增值稅時進行抵扣,在企業所得稅前也扣除,但在計算土地增值稅時能否扣除沒有法律依據.

母子公司之間土地轉讓的稅收風險怎么規避?

應采取以下規避策略:

(1)第一種合同簽訂方法:通過《投標(競買)申請書》中的約定進行規避

第一,母公司(土地競得人)在向國土部門提交的《投標(競買)申請書》中約定以下內容:

①擬成立子公司進行開發建設;

②擬成立子公司的出資構成、成立時間;

③房地產母公司代替擬成立子公司墊付土地出讓金,土地出讓金的收據等子公司注冊成立后直接開給子公司名下.

第二,與國土部門協商一致,根據招標掛牌出讓結果,國土部門先與房地產母公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》,在房地產母公司辦理完子公司注冊登記手續后,再與子公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》;或者約定國土部門直接與子公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》.

(2)第二種合同簽訂方法:房地產開發企業、項目公司、政府部門簽訂三方補充協議,將土地受讓人變更為項目公司.

如果母公司(土地競得人)在向國土部門提交的《投標(競買)申請書》中沒有約定以下內容:①擬成立子公司進行開發建設;②擬成立子公司的出資構成、成立時間;③房地產母公司代替擬成立子公司墊付土地出讓金,土地出讓金的收據等子公司注冊成立后直接開給子公司名下.則采用簽訂三方協議進行規避.

第一,在項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有,而且政府部門出讓土地的用途、規劃、土地價款總額等條件不變的情況下,房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同,將土地受讓人變更為項目公司.

第二,將國土部門開給房地產母公司的土地出讓金收據,到國土部門和財政部門協商換成子公司抬頭的土地出讓金收據.如果換不成子公司抬頭的收據,則將國土部門開給房地產母公司的土地出讓金收據在子公司進行入賬進土地成本.

(3)最優規避策略:第一種合同簽訂方法

以上兩種合同簽訂方法中,由于考慮到國土部門開給房地產母公司的土地出讓金收據,到國土部門和財政部門很難協商一致,換成子公司抬頭的土地出讓金收據.將在土地增值稅前很難扣除,所以,小編建議最好采用規避策略一的方法更妥當.

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