房地產預收房款應開具怎樣的發票

房地產預收房款應開具怎樣的發票

按照財稅【2016】36號文件關于納稅義務時間的規定,納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天.也就是說,文件并沒有規定,房地產企業采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天.

當然,國家稅務總局2016年第18號公告中規定, 房地產企業收到預收款一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

我們要注意,納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務,需要申報納稅;而18號文件規定的是一種預繳增值稅的情形,并不是說企業產生了納稅義務.從法理上來講,是不一樣的.(當然,從實操上來說,很多人覺得是一樣的)從開具發票的角度來說,到了納稅義務時間,企業應該向客戶開具發票;而預繳增值稅時,并沒有到納稅義務時間,不應該給客戶開發票.

因此,從法理上來說,房地產開發企業收到預收款時開具收據就可以,而不用開具發票.但由于購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發票,在此背景下,房地產企業如何向客戶開具發票出現了不同的做法:

1. 允許房地產開發企業在收到預收款時,向購房者開具增值稅普通發票,在開具增值稅普通發票時暫選擇"零稅率"開票,在發票備注欄單獨備注"預收款".(山東、湖北、黑龍江、江蘇等)

2.房企向購房者開具增值稅普通發票,稅率填寫3%的預征率,并按照預征率預繳稅款,待正式交易完成時,對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅,同時開具全額增值稅發票,按照相關適用稅率或征收率補征稅款.(河南等)

3. 有些地方堅持房地產開發企業可在收到預收款時,向購房者開具收據.待購房交易正式完成后,購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票.(新疆、江西等)

房地產企業預收的房款,是給顧客開具收據還是發票?應該開具稅率欄為"不征稅"的增值稅普通發票,不得開具增值稅專用發票.

政策參考

《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2:《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(八)項第9點規定,房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53號)第九條規定,《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)附件《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調整以下內容,納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本(V2.0.11):

……

(十一)增加6"未發生銷售行為的不征稅項目",用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形.

"未發生銷售行為的不征稅項目"下設601 "預付卡銷售和充值"、602"銷售自行開發的房地產項目預收款"、603 "已申報繳納營業稅未開票補開票".

房地產企業預收的房款,是給顧客開具收據還是發票

房地產開發企業在收到預收款時存在兩種處理方式:

1、向購房者開具增值稅普通發票,稅率選擇"零稅率"開票,在發票備注欄單獨備注"預收款".開票金額為實際收到的預收款全款,待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅.在申報當期增值稅時,不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現,將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回.

2、向購房者開具增值稅普通發票,稅率填寫3%的預征率,并按照預征率預繳稅款,待正式交易完成時,對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅,同時開具全額增值稅發票,按照相關適用稅率或征收率補征稅款.

房地產預收房款應開具怎樣的發票?房地產開發企業收到預收款應按照上述文件規定開具發票.另外,待房地產企業納稅義務發生后,應將收取預收款時開具的增值稅普通發票進行沖紅,同時根據實際交易金額重新開具全額增值稅發票. 感謝您的咨詢!以上答復僅供參考,一切以現行稅法及稅收政策的具體規定為準.