預售收入怎樣計算應繳所得稅

預售收入怎樣計算應繳所得稅

問：老師您好：我們是房地產開發公司中獨立核算的項目部,開發產品的投入和銷售都獨立核算,有幾個問題請教您：

　　1）用于項目開發的接待費,計入了“開發間接費用-招待費”,可以嗎？

　　2）項目已達到可以預售的階段,在這個過程中,產生的廣告費、宣傳費,也計入“開發間接費用-廣告費（宣傳費）”,而不計入“管理費用”可以嗎？

　　3）所建的售樓處,可以計入“開發間接費用-宣傳費”嗎？

　　4）對于預售收入,怎樣計算應繳所得稅？謝謝！　　

答：一般來講，房地產企業的開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，具體包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等，這屬于開發成本的核算范圍。而上述所指的接待費、廣告費、宣傳費不屬于開發成本，而屬于開發費用，因此，你公司上述費用不能通過“開發間接費用”科目來核算，而應作為期間費用進行核算。

對于上述所指售樓處的核算，《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）第八條第（二）款第8點規定：“開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。”因此，你公司建造的售樓處應根據具體情況通過“固定資產”或其他相關科目進行核算，不能直接通過“開發間接費用”科目進行核算。

　　關于你公司取得預售收入的企業所得稅問題，《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）第一條規定：“開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。”

　　涉及的具體計算，請參見《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）

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