中外合作開發房地產應怎么征稅

中外合作開發房地產應怎么征稅

  (1)關于中外雙方合作建房的征稅問題。

  中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現行政策關于“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，因此應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅;其營業額為實際取得的全部收入，包括價外收費;其納稅義務發生時間為取得收入的當天。

  同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房(包括分面積)各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅;如果采取統一銷房再分配銷售收入的，則就統一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅;如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產”征營業稅。

  (2)關于中方取得的前期工程開發費征稅問題。

  外方提前支付給中方的前期工程的開發費用，視為中方以預收款方式取得的營業收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業稅。對該項已稅的開發費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業收入。

(3) 對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土使用權所取得的收入，計算征收營業稅。

  房地產開發企業涉及了哪些稅費

  一 、取得土地環節

  開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

  1、契稅

  應納稅額=土地成交價格×適用稅率(3%-5%)

  2、印花稅

  應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

  印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5?

  二 、建設開發環節

  取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

  1、土地使用稅

  應納稅額=土地實際占用面積×適用稅額

  2、印花稅

  常見的合同如下：

  印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5?+建筑安裝工程承包合同金額×0.3?+借款合同金額×0.05?

  三 、銷售環節

  取得預售證后進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

  1、增值稅

  增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

  提示——被遮擋部分文字為“—預繳稅額”。

  注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，適用簡易計稅。

  2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

  預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅(7%或5%或1%)。

  3、土地增值稅(預繳)

  預繳稅額=(預收款—預繳增值稅稅款)×預征率

  預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

  4、印花稅

  印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5?

  5、企業所得稅

  銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率(一般為15%)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

  待開發產品完工后，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合并計入當年度應納稅所得額。

  在看過了中外合作開發房地產應怎么征稅后，對于房產征收的稅費肯定有一定認識，如只是認識希望能熟悉應用，會計學堂網上有關于稅費的實務課程，感興趣的會計學員們也可以來關注學習。