房地產企業取得土地出讓金返還應如何處理

房地產企業取得土地出讓金返還應如何處理

在城市建設中，地方政府出于招商引資、建設回遷房和基礎設施等原因，對收取的土地出讓金實行一定比例或額度返還，房地產企業取得返還款應如何處理？這直接關系到所得稅的計稅基礎、土地增值稅扣除項目金額和營業稅的計算，下面通過一則案例進行分析。

案例：某房地產開發公司（以下簡稱A公司）作為B市政府招商引資項目開發某物流園，先期向B市財政墊付征地拆遷補償資金2.2億元，通過招拍掛程序取得土地使用權支付土地出讓金1.2億元。B市政府要求該項目二年內建成，分次返還A公司土地出讓金6億元。其中：征地拆遷補償2.4億元（含資金占用費2000萬元）；公共配套設施費2億元，用于物流園區道路、供水、供電、排水、通信、照明、綠化和土地平整；財政補貼1億元，用于補償該公司建設期間的損失；回遷房安置費6000萬元，用于安置拆遷戶。A公司對取得的返還款應如何處理？是沖成本？還是計收入？征納雙方出現了兩種不同的觀點。

上述案例，A公司收到返還的征地拆遷補償屬于墊付款項，不屬于應稅范圍，應通過業務往來進行賬務處理。墊付時，借：其他應收款，貸：銀行存款。收到返還款時，作相反分錄沖回。返還的資金占用費，應認定A公司為B市提供金融保險業應稅勞務行為，應繳納營業稅100萬元，會計處理上，

　　借：銀行存款

　　　　貸：其他業務收入；

計提營業稅，

　　借：其他業務支出

　　　　貸：應交稅金——營業稅。

收到返還的公共配套設施費，是土地出讓前政府應支出的前期開發費用，相應形成土地出讓成本。由于B市在土地出讓時，既未實際發生該筆費用，也未實際收取，且返還的公共配套設施費又屬于政府土地出讓收入的使用范圍，納入財政預算管理。企業所得稅法實施條例第五十六條規定，企業的各項資產以歷史成本為計稅基礎，所稱歷史成本，指企業取得該項資產時實際發生的支出。因此，A公司收到該返還款時，應沖減土地成本，待公共配套設施竣工驗收后，憑合法有效票據，再計入土地開發成本。會計處理上，繳納土地出讓金，

　　借：開發成本——土地征用及拆遷補償費

　　　　貸：銀行存款；　　

收到返還款，

　　借：銀行存款

　　　　貸：開發成本——土地征用及拆遷補償費；

設施竣工驗收后，

　　借：開發成本——土地征用及拆遷補償費

　　　　貸：銀行存款。

收到的回遷房安置費，也屬于政府土地出讓收入的使用范圍，因A公司在取得土地使用權時已墊付了征地拆遷補償金，并按規定繳納了土地出讓金。所以A公司收到該返還款時，應認定其為預售回遷房應稅行為，按銷售不動產稅目繳納營業稅。

在土地增值稅處理上，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。會計處理上，以實際收到的返還款計入經營收入——商品房銷售收入，并計提稅金及附加。

支付回遷房建設工程費用時，

　　借：經營成本——商品房銷售成本

　　　　貸：銀行存款　

實際工程支出大于返還的回遷房安置費時，確認為拆遷補償費，

　　借：開發成本——土地征用及拆遷補償費

　　　　貸：經營成本——商品房銷售成本；　

小于則在計算土地增值稅時，抵減拆遷補償費，不作賬務處理。

　　A公司收到的財政補貼屬于政府補助，在會計處理上，應按照企業會計準則第16號——政府補助第八條的規定確認為遞延收益，并在確認相關費用的期間，計入當期損益。取得時，借：銀行存款，貸：遞延收益，如按二年分攤遞延收益，每年分攤5000萬元，

　　借：遞延收益5000萬元

　　　　貸：營業外收入5000萬元。

稅務處理上，企業取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業當年收入總額。

房地產企業取得土地出讓金返還應如何處理？以上是我們關于房地產企業取得土地出讓金返還賬務處理的一些介紹，希望這篇文章，可以幫助這些行業的小伙伴們了解新的稅法內容。如果還有想要咨詢的問題，歡迎到會計學堂官網，聯系我們的答疑老師。