舊房轉讓土地增值稅計算方法

舊房轉讓土地增值稅計算方法

土地增值稅有關政策規定，除了對個人轉讓住宅類的舊房暫免征收土地增值稅外，對單位或個人轉讓非住宅類舊房及建筑物，應按規定征收土地增值稅。但在實際執行中，由于舊房扣除項目金額難以確定，有的地方一律實行核定征收。但事實上還有幾種其他的方法：

1.納稅人能提供原購房發票

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)規定，對單位或個人轉讓非住宅類舊房及建筑物，凡能提供原購房發票的，經當地稅務機關確認，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除項目的金額。其中加計扣除項目的“每年”，指購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計1年;超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同1年。對于納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與房地產有關稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

應納土地增值稅計算步驟：

①計算扣除項目金額=原購房發票金額(1+5%N)+轉讓環節繳納的有關稅金，其中N代表原購房發票所載日期至售房發票開具之日止的年數;

②計算土地增值額=舊房及建筑物轉讓價款-扣除項目金額;

③計算土地增值率=(土地增值額÷扣除項目金額)×100%;

④根據土地增值率找出土地增值稅適用稅率;

⑤計算應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率。

2、納稅人不能提供購房發票或提供扣除項目金額不實

根據土地增值稅暫行條例實施細則和《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅〔1995〕48號)等有關政策規定，對納稅人轉讓舊房時，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。此外，對納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用也允許在計算增值額時予以扣除。但對納稅人下列成本費用不得計算扣除：取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額;納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

舊房及建筑物的評估價格，指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。計算公式為：舊房評估成本價格=房地產重置成本價×成新度折扣率。

按評估價格計算土地增值稅步驟：

①計算扣除項目金額=重置成本價×成新度折扣率+取得土地使用權時所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金+轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估支付的評估費用;

②計算土地增值額=舊房及建筑物轉讓價款或評估價款-扣除項目金額;

③計算土地增值率、確定適用稅率及計算應納稅款與以上第一種方法步驟相同。

此外，根據財稅〔2006〕21號文件的規定，對納稅人轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據稅收征管法第三十五條的規定，實行核定征收。

房地產轉讓的程序

(1)簽定房地產轉讓合同。

房地產轉讓必須簽定書面合同。房地產轉讓合同應具備以下條款：合同當事人的姓名或名稱、住所;房地產權屬證書名稱和編號;房屋坐落繪制、面積、四至界限;土地宗地號、土地使用權年限及取得方式;房地產的用途或使用性質;成交價格及支付方式;房地產交付使用的時間;違約責任;雙方約定的其他事項。

(2)房地產轉讓權屬登記。

房地產轉讓應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，否則房地產轉讓行為無法律效力。新的房地產產權人領取變更后的房屋所有權證書，并憑該證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。同級人民政府土地管理部門核實以后，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。                                                  

關于舊房轉讓土地增值稅計算方法。一般在沒辦法取得購買時的原發票和沒有進行評估的情況下，采用核定征收，具有原發票的可以按每年加計5%扣除，具有評估報告的，按照評估價進行扣除計算相應的增值率，找到相應的稅率表進行納稅申報。希望能幫助到你，有任何疑問都可以在線咨詢會計學堂在線老師。