轉讓土地使用權增值稅怎么繳納?

轉讓土地使用權增值稅怎么繳納?

答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號,以下簡稱財稅〔2016〕36號)的規定,轉讓土地使用權應當按照銷售無形資產-自然資源使用權(土地使用權)繳納增值稅,稅率為11%(現在為10%),征收率為3%.但營改增后轉讓土地使用權,區分營改增取得和營改增后取得,并且在房地產企業和非房地產企業也有所區別:

一、轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權.根據《財政部、國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)的規定:轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,不論是一般納稅人還是小規模納稅人,不論是房地產企業還是非房地產企業,均可以選擇適用簡易計稅方法,并且可差額繳納增值稅,即以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權原價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算繳納增值稅.納稅人不選擇差額計稅的,則應當按取得的全部價款和價外費用按照3%征收率計算繳納增值稅.

二、非房地產企業納稅人轉讓2016年5月1日后取得的土地使用權.由于現行政策中,對轉讓2016年5月1日以后取得的土地使用權并無差額納稅的規定.所以,非房地產企業的一般納稅人轉讓2016年5月1日以后取得的土地使用權或經建造房屋后銷售,應當按照以取得的全部價款和價外費用為銷售額(不得扣除土地價款),按照11%(現在為10%)計算增值稅銷項稅額.非房地產企業納稅人的小規模納稅人轉讓2016年5月1日后取得土地使用權,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照3%的征收率計算應納增值稅稅額.

三、房地產企業轉讓2016年5月1日后取得的土地使用權.根據《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)的規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額.所謂自行開發,是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設.由此可見,房地產公司銷售"自行開發"的房地產項目,在適用一般計稅方法的情況下,考慮到受讓土地價款不能取得增值稅抵扣憑證,采取了一種變通的作法,即支付的土地價款可以抵減銷售額.但如果房地產企業中的一般納稅人,2016年5月1日后取得的土地使用權未在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設,即將受讓土地未進行開發而直接轉讓,應當按照轉讓無形資產繳納增值稅,不能從計稅銷售額中抵減土地價款.房地產企業納稅人的小規模納稅人轉讓2016年5月1日后取得土地使用權,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照3%的征收率計算應納增值稅稅額.

個人轉讓土地使用權,現無法提供取得土地的原始憑證,如何繳納土地增值稅及個人所得稅?

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》和其他相關規定,轉讓國有土地使用權計算土地增值稅扣除項目時,需提供合法有效憑證,不能提供合法有效憑證,不得扣除.

根據個人所得稅法及其實施條例的規定,個人轉讓土地使用權取得的所得按照"財產轉讓所得"項目繳納個人所得稅.納稅人無法提供完整、準確的財產原值憑證,不能正確計算財產原值的,應由主管稅務機關核定財產原值.

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