會計人員應掌握的房產稅籌劃技巧

房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。雖然房產稅是小稅種，在納稅人的稅負構成中所占比例很小，但仍然有籌劃的空間。如《房產稅暫行條例》規定了一些減免稅條款，符合條件的企業應該最大限度加以利用。本文通過案例來進一步幫助企業降低納稅負擔，使納稅達到最低、合理。

設備和廠房分開租

企業租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車間、廠房，賓館、門面房等，這些都和房屋有關。涉及房屋出租，根據規定，就要按租金收入的12％交納房產稅。但大多數企業出租的不僅只是房屋設施，還有房屋內部或外部的一些附屬設施，比如機器設備、辦公家具、附屬用品等。現行稅法對這些設施并不征收房產稅。

但是，如果把這些設施與房屋不加區別地同時寫在一張租賃合同里，那這些設施也要交納房產稅，企業在無形中增加了稅負負擔。

例如，某大型生產企業A要把下屬一家開工不足的工廠出租給一家民營企業B，雙方談定廠房連同設備一年的租金是200萬元，并據此簽訂了租賃合同。

內容大致為：甲方A同意將廠房連同設備租給乙方B，乙方B一年支付廠房和設備租金200萬元。合同簽訂后，乙方B先付一半的租金，年底再付另一半租金。

如果沒有籌劃，按照這個將廠房連同設備一起出租的合同，甲方要交納稅款如下：交納房產稅為24萬元（200×12％）交納營業稅為10萬元（200×5％）兩項合計為34萬元。

也就是說，依據這個合同，機器設備也交納了12％的房產稅。

而如果進行稅收籌劃，只需把一個租賃合同改變為兩個租賃合同———廠房出租合同與設備出租合同。內容是：甲方以每年100萬元的租金出租廠房，每年100萬元的租金出租設備。

雖然兩項租金合計仍為200萬元，但因設備出租不涉及12％的房產稅，納稅總額因合同內容的改變隨之發生明顯改變：甲方A出租廠房交納的房產稅為12萬元（100×12％），依據200萬元和5％的稅率交納的10萬元營業稅不變；設備出租不涉及房產稅，即節約了12萬元。這樣甲方A總體納稅就從34萬元減少到22萬元，稅負下降了35.29％（12÷34）。

房產出資不如租入房產

目前，許多處于創業初期的公司，因為人員少，業務量不多，為節省費用，加之對稅收不熟悉，往往只顧以最方便、最快的方式把工商執照辦下來，直到納稅時才發現問題。

比如，幾個人辦一個公司，約定有的股東以現金出資，有的股東以實物，包括設備、房產出資，很快公司辦起來了。到納稅時，股東們會發現，接受房產出資還不如租入房產使用。究其原因，公司的房產需要繳納房產稅，如果是租賃，既不需要繳納房產稅，租金又可以在稅前扣除。

例如，兩位朋友合辦了一家咨詢公司，員工只有5人。為節省費用，一個朋友用自家的住房注冊了辦公地點。在公司登記成立后，到地稅機關辦理稅務登記，稅務人員發了一張下月需要繳納稅款的申報表，其中房產稅使他大吃一驚，因為稅款預計高達1.68萬元。公司的注冊資本就10萬元，辦理各種登記已經花了5000多元，現在一分錢還沒掙，就要繳納1.68萬元的房產稅，這在創業初期，可是筆不小的支出。

事實上，房產購價達200萬元，但屬于個人非營業用房產，按規定免繳房產稅。而現在把它用來開公司，已經變成了營業用房，按《房產稅暫行條例》的規定，就需要繳納房產稅。

因為把房產無償提供給公司使用，需要按房產余值計算房產稅。房產余值為房產原值減去30％計算，稅率為1.2％。此房產原值為200萬元，則房產余值為140萬元，需要繳納的房產稅就是每年1.68萬元。

如果簽訂房屋租賃合同的話，那么情況就不大相同了。房主的房屋現在是屬于公私合用，居住、開公司用的都是同一個房屋。公司就5個人，實際使用的面積也就是樓上兩個房間，其他面積仍然是居住所用。

因此，如果事先和公司簽訂一個房屋租賃合同，將樓上面積按每月1000元租給公司使用，并用這個租賃合同向工商、稅務機關辦理登記，就可以減少房產稅。因為按《房產稅暫行條例》的規定，房產出租的，按租金收入計算繳納房產稅，而且房產稅的納稅人變成了個人，而不是公司。這樣算來，房主出租居民住房每年的收入為12000元，房產稅按12％計算，每年僅需要繳納1440元的房產稅。

出租變為倉儲

房產稅的計征方式有兩種，一是從價計征，二是從租計征。從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據，即按房產原值一次減除10%－30%后的余值的1.2%計征。從租計征的房產稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，稅率為12%.

由于房產稅有兩種計稅方法———按房產余值或租金收入計算，不同方法計算的結果必然有差異，也會導致應納稅額的不同，這就有了節稅籌劃的空間。企業可以根據實際情況選擇計征方式，通過比較兩種方式稅負的大小，選擇稅負低的計征方式，以達到節稅的目的。

例如，A企業現有5棟閑置庫房，房產原值為2000萬元。企業將閑置庫房出租收取租賃費，年租金收入為200萬元；企業應納房產稅為24萬元（200×12%）；應納營業稅為10萬元（200×5%）；應交城建稅及教育費附加為1萬元[10×（7%＋3%）].共支出35萬元。

要降低高額的房產稅，必須把單純的房屋租賃改變為倉儲保管服務，也就是改變收入的性質，把租賃收入變為倉儲服務收入。

房屋租賃要按租金收入的12％交納房產稅，倉儲保管則是按房產余值的1.2％交納房產稅。依據該企業現在的房產價值（扣除比例為30％）和租金收入來看，按房產余值計算交納的房產稅肯定低于按租金收入計算交納的房產稅。為此對這個企業的納稅做了如下籌劃：企業配備保管人員將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務，收取倉儲費，年倉儲收入為200萬元，但需每年支付給保管人員2萬元。當地房產原值的扣除比例為30%.采用倉儲籌劃，應納房產稅為16.8萬元[2000×（1－30%）×1.2%]；應納營業稅為10萬元（200×5%）；應交城建稅及教育費附加為1萬元[10×（7%＋3%）]；應支付給保管人員2萬元。共支出29.8萬元。

由此可見，籌劃后比籌劃前房產稅少支出＝7.2萬元（24－16.8），房產稅稅負降低了30％（7.2÷24）。

盡管出租變為倉儲后，要相應增加人員和設施費用，但相對于節約的房產稅稅金來說，企業負擔還是有所降低。

附：企業房產稅籌劃一種思路

根據《房產稅暫行條例》規定，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%，依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%.房產稅從價計征與從租計征兩種不同計征方式導致房產稅稅金的差異，為房產稅的納稅籌劃提供了空間。現舉例說明房產稅的稅收籌劃方法。

以下所舉各例僅考慮房產稅和營業稅及附加，房產稅從價計征的減除比例為30%，商業用途地下建筑房產稅從價計征的減除比例為80%，營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%.

計算房產稅從價計征與從租計征的稅負平衡點，考慮房產的出租方式

房產稅從價計征稅金=房產原值×（1－30%）×1.20%=房產原值×0.84%，

房產稅從租計征稅金=出租房產租金×12%，

兩者稅負平衡點公式：房產原值×0.84%=出租房產租金×12%+（房產原值×0.84%－出租房產租金×12%）×企業所得稅稅率，

即：出租房產租金/房產原值=7%，

根據上述公式，如出租房產租金/房產原值比例高于7%，從價計征稅金較低，反之，如出租房產租金/房產原值比例低于7%，從租計征稅金較低。

例如，東華公司擬考慮將企業兩間倉庫用于存放公司產品（即自用倉儲）或用于對外出租，倉庫計稅原值200萬元，用于對外出租可獲取出租房產租金18萬元，兩種方式下房產稅計算如下：

計算房產稅稅負平衡點：出租房產租金/房產原值=18萬元/200萬元=9%，高于稅負平衡點7%，自用倉儲方式房產稅較低，應采取自用倉儲方式。具體測算如下：

自用倉儲房產稅稅金=房產原值×0.84%=200萬元×0.84%=1.68萬元，

出租房產稅稅金=出租房產租金×12%=18萬元×12%=2.16萬元，比自用倉儲房產稅稅金高2.16萬元－1.68萬元=0.48萬元，可見高于稅負平衡點，企業應采取自用倉儲方式節約房產稅支出。

接上例，如出租房產租金改為12萬元，兩種方式下房產稅計算如下：計算房產稅稅負平衡點：

出租房產租金/房產原值=12萬元/200萬元=6%，低于稅負平衡點7%，對外出租方式房產稅較低，應采取對外出租方式。具體測算如下：

自用倉儲房產稅稅金=房產原值×0.84%=200萬元×0.84%=1.68萬元，

出租房產稅稅金=出租房產租金×12%=12萬元×12%=1.44萬元，比自用倉儲房產稅稅金低1.68萬元－1.44萬元=0.24萬元，可見低于稅負平衡點，企業應采取對外出租方式節約房產稅支出。