企業出租的稅務籌劃案例

【案例】

神車制造廠是自然人騰云于2008年創辦的個人獨資企業，經過近6年的發展，企業取得了不錯的效益，2014年12月騰云決定以神車制造廠的名義購置一幢價值1600萬元住房用于出租，預計月租金收入為5萬元。但在住房出租兩個月后，騰云發現每月需交納大量稅金，實際到手的利潤較預期相關較大，于是咨詢稅務師，稅務師在了解情況后，指出騰云在購買時如經過籌劃可少交許多稅金。

籌劃前：

神車制造廠需繳納以下稅金；

1、 營業稅： 每年應交稅金=5*12*5%=3萬元

2、 城建及教育附加： 每年應交稅金=3*10%=0.3萬元

3、 房產稅：每年應交稅金=5*12*12%=7.2萬元

4、 個人所得稅：每年應交稅金=（5-3.3/12-7.2/12）*20%*12=9.9萬元

5、 年度應交稅金總額=3.3+7.2+9.9=20.4萬元

年度出租住房的凈收益=60-20.4=39.6萬元

籌劃方案：

將神車制造廠的利潤進行分配（個人獨資企業交納個人所得稅，故在分配時不需再交納稅金），購置的房產不以神車制造廠的名義而是以騰云個人的名義購買，則出租的住房享有稅收優惠政策，出租收入交納的稅金將大幅降低，因為根據財稅〔2000〕125號規定：“對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業稅暫減按3%的稅率征收，房產稅暫減按4%的稅率征收”、“對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅”

籌劃后：

1、 營業稅： 每年應交稅金=5*12*3%=1.8萬元

2、 城建及教育附加： 每年應交稅金=1.8*10%=0.18萬元

3、 房產稅：每年應交稅金=5*12*4%=2.4萬元

4、 個人所得稅：每年應交稅金=（5-1.98/12-2.4/12）*10%*12=5.562萬元

5、 年度應交稅金總額=1.8+0.18+2.4+5.562=9.942萬元

年度出租住房的凈收益=60-9.942=50.058萬元

籌劃收益：

籌劃后較籌劃前每年度少交稅金=20.4-9.942=10.458萬元，稅負率降低了50%以上。