土地增值稅清算時，公共配套設施費如何處理

土地增值稅清算時，公共配套設施費如何處理?

答：

《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園、托兒所、醫院、學校、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

　　1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

　　2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

　　3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　根據上述原則，結合《關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 》的通知》（國稅發[2009]31號），對貴公司開發項目中的公共配套設施費的處理提出如下建議：

　　（一） 人防工程的處理

　　《中華人民共和國防空法》規定，人防工程產權屬于國家，使用權、收益權歸投資人所有，人防工程建成后，應當由人防辦驗收，產權歸國建所有，其成本應當分攤到有關開發產品的可售面積當中，由可售面積承擔。為提高其利用率，物業出租時，取得的租金收入應當繳納房產稅、企業所得稅等。

　　（二） 有產權車庫的處理

　　有產權的車庫應當作為獨立的成本核算對象核算其成本，出售時應當單獨計算收入，土地增值稅清算時應當作為獨立的房產類別進行清算，不屬于普通標準住宅，按其他類房產計算繳納土地增值稅。

　　（三） 無產權地下車庫的處理

　　無產權車位包括兩種：一種是人防車位，一種是非人防無產權車位。實務中開發商對無產權車位可能采取變相銷售的方式，例如有的開發商與業主簽訂一次性車位轉讓使用權合同，或者是與業主簽訂車位租賃合同，租期為二十年，二十年之后的使用權贈送等方式變相銷售車位。對該種變相銷售的地下車位取得的收入是否作為土地增值稅清算的收入？由于國家沒有明確的規定，實務中態度分成截然不同的兩種，一種是根據《關于印發<營業稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國稅發[1993]149號）規定：以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物，將無產權地下車位的變相銷售收入確認為土地增值稅清算收入，同時允許成本扣除，例如青島、天津、湖北、浙江；一種是形式重于實質，將無產權地下車位的變相銷售收入不確認為土地增值稅清算收入，同時不允許成本扣除，例如濟寧、遼寧、新疆等。

　　（四） 物業管理用房、業主共有會所的處理

　　物業管理用房、業主共有的會所，屬于非營利的長和產權屬于全體業主的房產，開發成本作為“公共配套設施費”分配計入有關開發產品成本，在計算土地增值稅時可以扣除。

　　（五） 幼兒園的處理

　　開發項目中建造的幼兒園已經移交地方教育部門，屬于簡稱后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利社會公共事業的設施，開發成本作為“公共配套設施費” 分配計入有關開發產品成本，在計算土地增值稅時可以扣除。

土地增值稅的特殊規定指的是什么？

答：

(1)以房地產進行投資聯營

以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免征稅。

(2)房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用于出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不征收土地增值稅。

(3)房地產的互換，由于發生了房產轉移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免征土地增值稅。

(4)合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;但建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

(5)房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(6)房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間并沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。

(7)企業兼并轉讓房地產，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，免征收土地增值稅。

(8)房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。

(9)房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

(10)土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納土地增值稅和契稅等。

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