轉讓不動產增值稅計稅依據含契稅嗎？

轉讓不動產增值稅計稅依據含契稅嗎？

答：2016年11月24日發布的《國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第73號）規定：  　　“一、納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。  　　“二、納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：  　　“（一）2016年4月30日及以前繳納契稅的  　　“增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業稅）］÷（1+5%）×5%  　　“（二）2016年5月1日及以后繳納契稅的  “增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）］×5%”  根據以上規定，納稅人轉讓不動產，凡是以契稅計稅金額進行差額扣除的，不論不動產是試點前取得的，還是試點后取得的，計稅方法只以一種，只能適用簡易計稅方法。  有人提出，一般納稅人轉讓不動產采用一般計稅辦法的，以契稅計稅金額進行差額扣除的，也只能適用簡易計稅辦法不能適用一般計稅辦法嗎？這個問題乍一聽好象是個值得探討的問題，可以細一想，原來是個偽命題。  因為營改增規定：不論是轉讓營改增前以何種方式取得的不動產，還是轉讓營改增后以任何方式取得的不動產，凡是按一般計稅辦法計稅的，都全額計稅，不存在差額扣除的問題；按一般辦法計稅的房地產企業銷售自行開發的不動產，雖然有差額計稅的規定，但扣除的不是取得不動產的價款，而是地價款，并且在支付地價款時取得的是財政收據而不是發票，因此也不存在丟失發票以契稅計稅金額進行差額扣除的問題。  總之一句話，凡是轉讓不動產按一般計稅辦法計稅的，均不存在以契稅計稅金額進行差額扣除的問題。

 房產轉讓時已繳契稅可否扣除？

答 ：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第十條關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題的規定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格，取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。 第十一條關于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題的規定，對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。 根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知文件第二條規定:“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為”與轉讓房地產有關的稅金“予以扣除，但不作為加計5%的基數。 對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第三十五條的規定，實行核定征收。“ 根據上述規定，單位轉讓舊房，首先要取得評估價格，評估價格中應當包括了購置舊房時繳納的契稅的，因此不應再予以扣除。

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