房地產開發企業營改增后賬務處理的參考方法

房地產開發企業營改增后賬務處理的參考方法

會計處理的變化

營改增之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。

假設企業銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。

會計利潤的變化

仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由于增值稅屬于價外稅，不影響會計利潤，因此繳納增值稅下，企業確認收入900.90萬元，而繳納營業稅情況下，企業確認收入1000萬元，銷售收入下降9.91%。

假定不考慮營業成本，則繳納營業稅情況下：

對利潤總額的影響=1000-50-6=944(萬元)

政策依據：

稅總2016年第18號公告中第十五條規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

稅總2016年第15號公告中第二條規定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

稅總2016年第15號公告中第七條規定：已抵扣進項稅額的不動產，發生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額=(已抵扣進項稅額+待抵扣進項稅額)×不動產凈值率不動產凈值率=(不動產凈值÷不動產原值)×100%。

房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于18號公告規定的銷售自行開發的房地產項目。

18號公告對可扣除土地價款的范圍進一步明確為“當期銷售房地產項目對應的土地價款”。

同時，18號公告對土地價款提出了臺賬管理要求。一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

房地產開發企業營改增后賬務處理出現的變化，基本有四點，鑒于重要性，會計學堂小編只說到了兩點，如有想了解其他兩點較為次要的內容，大家可以在線向老會計咨詢。