房地產開發企業所得稅處理辦法

房地產開發企業所得稅處理辦法

一、首先房地產公司開發項目所得稅的管理主要分為兩塊：

　　1、商品房銷售部分：這部分的納稅人才是房地產公司

　　2、建設安裝工程部分：這部分的納稅人是工程承包方

　　二、稅務部門對所得稅的管理：

　　1、如果帳目健全，核算真實的話可以申請查帳征收，而查帳征收中就有一個預征的概念，就是納稅人每月或者是每季度根據利潤自己計算出稅款預先申報繳納，然后年末稅務部門再查帳匯算清繳，多退少補。

　　2、如果沒有帳目或者帳目不健全不真實的話，那么稅務部門就會采用核定征收，

　　核定征收也分兩種，一種是核定應稅所得率征收，一種是定額征收。而房地產業一般都是實行核定應稅所得率征收，什么意思呢？就是稅務部門會根據行業不同、營業額高低制訂出各行各業的大概成本利潤率（稅務部門叫做應稅所的率），房地產業應該是10%-12%左右，建筑業應該是6%-8%左右，而企業所得稅稅率是25%，那么10%-12%*25%就等于房地產業稅率是2.5%-3%，建筑業稅率是1.5%-2%左右，這種管理方式近似于營業稅的管理，就是不會管你利潤的高低，收入是多少，一律按收入附征，其納稅時間是當月稅款次月15日前申報繳納。

　　3、幾個特殊規定：其一，對于建筑業的收入實現時間確認比較特殊，由于工程項目清算時間跨度長，工程期內工程款的支付一般都是采取的預支、借款等形式，所以稅務部門規定不管支付的工程款是暫借還是預支都視同收入實現

　　其二，房地產業收入確認的特殊規定：房地產開發商收取的一切費用都算收入，包括代辦證件費用、代收的物業管理費裝修水電費等雜費

　　其三，對經濟適用房、普通住宅有特殊優惠政策，如有需要了解私下再談。

　　其四，現階段房地產業優惠政策是國家對于經濟危機所出臺的臨時優惠政策，并不會長久，所以不要拿現在的政策指導以后的經營。

　　三、企業對企業所得稅的財務處理：

　　1、查帳征收方式下的財務處理：

　　a、預交所得稅：

　　計提：

　　借 所得稅費用

　　貸 應交稅費——應交所得稅

　　繳納：

　　借 應交稅費——應交所得稅

　　貸 銀行存款

　　結轉：

　　借：本年利潤

　　貸：所得稅費用

　　b、匯算清繳：

　　如果預交數大于匯算清繳計算出來的應繳數，一般情況下，稅務機關為了減少稅金退庫的麻煩，實務中，大多將多預繳的上年度企業所得稅抵繳下一年度應繳納的稅款。這種情況下，企業的會計處理為：

　　借：其他應收款——所得稅退稅款

　　貸：以前年度損益調整——所得稅費用

　　如果預交數小于匯算清繳計算出來的應繳數會計處理同a

　　2、核定征收下企業所得稅一般不進行匯算清繳，其他會計處理同a

　　四、房地產企業所得稅處理的幾個誤區：

　　1、核定征收所得稅的管理方式下是不是把建安合同壓低，建安部分的稅款就會少交？是的，建安合同低建安稅收的確會少交，但是房地產中有土地增值稅會相應提高，得不償失。

2、隱瞞銷售收入是否減少稅收？是，但是開具發票會響應減少，即使購房人現在無所謂，但在二次交易需要發票抵扣時就會出現麻煩，遲早會暴光。

房地產開發企業預售收入預繳所得稅具體怎么計算？

《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

計算公式： (未完工的收入*15%+利潤總額)*25%

如果預計銷售1616.4萬元，暫不考慮本年利潤總額： 應交所得稅=(1616.4*15%)*25%=60.615萬元。

一般來說企業所得稅都是按照季度或者月度、年度匯算的形式進行繳納的，有觀點認為兩種觀點都是可以的，至于這兩種觀點的繳納方式在會計學堂網還有很多資料，感興趣的同學可以來會計學堂網咨詢，一定會有幫助的。