房地產企業將開發產品抵償債務，所得稅是否視同銷售

房地產企業將開發產品抵償債務，所得稅是否視同銷售

根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）第七條的規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。

房地產企業視同銷售相關納稅問題

營改增后，關于房地產開發企業“視同銷售”爭議逐步納入業內探討內容，由于稅法和會計法范圍上存在不同差異，“視同銷售”存在不同概念，在會計處理上也有不同方式:

1.增值稅上的視同銷售，本質為增值稅“抵扣進項并產生銷項”的鏈條終止，比如將貨物用于非增值稅項目，用于個人消費或者職工福利等，而會計上并沒有做相應銷售處理;

2.企業所得稅和個人所得稅上的視同銷售，代表貨物的權屬發生轉移，而會計上沒有做收入處理會計上的視同銷售:是指沒有產生收入但是視同產生收入了；

3.土地增值稅的視同銷售，是指回遷安置房等銷售收入及拆遷補償款的確認，房地產開發企業若提供安置房給回遷戶，安置房視同銷售處理，土地返還款中明確約定用于安置房建設的部分，實質上是政府支付的購買安置房的購房款，應當確認為銷售收入，同時確認為拆遷補償費。實際操作中，該部分返還款通常遠遠低于房屋的市場銷售價格，因此在進行稅務處理時，根據國稅函[2010]220號文的相關規定，應按市場銷售價格計算征收增值稅及土地增值稅等，市場銷售價格也就是“視同銷售”的價格；

一般來講稅法上“視同銷售”內容包括：①將貨物交付他人代銷;②銷售代銷貨物;③設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送至其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣(市)的除外;④將自產、委托加工的貨物用于非應稅項目;⑤將自產、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經營者;⑥將自產、委托加工或購買的貨物用于分配給股東或投資者;⑦將自產、委托加工的貨物用于集體福利或個人消費;⑧將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。

房地產企業將開發產品抵償債務，所得稅是否視同銷售？企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。