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老師好，房地產的房產銷售扣除的土地包括那幾項
小魚兒
于2022-02-13 17:30 發布 ??1375次瀏覽
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QQ老師
職稱： 中級會計師
2022-02-13 17:32
一般計稅銷售額計算公式：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）
當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
（一）當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
（二）房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
（三）支付的土地價款包括：
1.指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
2.土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
3.在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。
（四）支付的土地價款不包括市政配套費等政府收費、契稅、土地配套費等其他費用。
（五）扣除憑證
1.在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
2.扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
（六）其他
1. 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
2. 房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。
（1）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;
（2）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；
（3）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。
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