先抵押后租賃怎么處理？

先抵押后租賃怎么處理？

答：無論動產還是不動產抵押，只要登記便產生對抗善意第三人之效力。據此，已登記的抵押權，可以對抗后成立的租賃權；未登記的抵押權，則不能對抗后成立的租賃權。具體而言：

（1）已登記的抵押權可以對抗該租賃關系。以已登記的抵押財產出租的，不適用“買賣不破租賃”之規則，抵押權優于租賃權：雖然租賃權具有物權的效力，但仍不能優于擔保物權之效力。之所以確定這樣的規則，理由有三：其一，在實現抵押權時，買受人可能因標的物上負擔租賃權而不愿高價購買，致使其賣得價款不足以清償擔保債權的，則抵押權人應當有權要求解除租賃關系。其二，即使不動產租賃具有物權化性質，也是后成立的用益權，根據前手權利優先于后手權利的原則，先設定的抵押權當然對抗后成立的租賃權。其三，已登記的抵押財產設定租賃權時，因具有抵押權已經公示，承租人知道或應當知道租賃財產上存在抵押權的事實，并自愿地接受和承擔了因抵押權實現而使租賃權終止的風險，因此在此場合不能適用“買賣不破租賃”之規則。

（2）未登記的抵押權則不得對抗該租賃關系。根據物權法第一百八十八條、第一百八十九條等規定，我國對以不動產和不動產物權以外的財產抵押的，皆采取登記對抗主義，即未經登記的抵押權不得對抗善意第三人。因此，在標的物抵押后租賃情形下，如果抵押權未經登記，則不具有對抗善意的承租人的權利。

抵押物先租賃后抵押情形下如何處理？

抵押人抵押已租賃的標的物的，不影響抵押物上既存的租賃關系，承租人的權利優先于抵押權。抵押人出租租賃物時，抵押物的租賃對抵押權人的權利不發生影響。租賃權在權利屬性上不是物權而是債權，租賃權的標的物雖然在成立上以移轉占有為其要件，但這種占有并不能使財產租賃權具有對世的絕對效力。《合同法》第二百二十九條規定“買賣不破租賃”規則，實現租賃權的物化，釆取“買賣不破租賃”的原則對承租人加以保護；但這并不意味著租賃權的從債權演變成物權，其權利性質仍然是債權。根據“買賣不破租賃”規則，租賃關系成立后，即使出租人將租賃財產轉讓給第三人，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人所取得的財產是負擔租賃權的財產。因此，租賃權成立在先而抵押權設定在后的場合，由于租賃物買受人的所有權不得對抗租賃權，所以抵押權在這種關系中并無優于所有權的效力，租賃權可以對抗抵押權而繼續有效存在。

在上述場合之所以要給予租賃權對抗抵押權的效力，目的在于保護承租人的利益，防止出租人故意通過設定抵押權終止租賃關系或者剝奪承租人的優先購買權。抵押人在已出租的財產上設定抵押權時，抵押權人知道或者應當知道租賃權對抵押權的影響，以及抵押物上存在租賃權負擔的事實，并自愿接受了這一負擔，理所當然應當承擔由此造成的法律后果。同樣，在實現抵押權之時，根據“買賣不破租賃”的規則，只要租賃合同尚未到期，取得抵押物的第三人只能取得附有租賃權負柯的所有權，承租人仍然可以向第三人主張租賃權。

先抵押后租賃怎么處理？它與先租賃后抵押的處理有哪些不同，認真讀完上文的財務心中會有初步的概念，在實務處理中完全可以借鑒上述內容進行操作，會計學堂的在線老師祝你學習愉快。