房企視同買斷銷售的所得稅怎么處理?

房企視同買斷銷售的所得稅怎么處理?

答:視同買斷方式是由委托方和受托方簽訂協議,委托方按協議價格收取委托代銷商品的貨款,實際售價由受托方自定,實際售價與協議價之間的差額歸受托方所有的銷售方式.

由于這種銷售本質上仍是代銷,委托方將商品交付給受托方時,商品所有權上的風險和報酬并未轉移給受托方.因此,委托方在交付商品時不確認收入,受托方也不作為購進商品處理.受托方將商品銷售后,應按實際售價確認為銷售收入,并向委托方開具代銷清單.委托方收到代銷清單時,再確認收入.

根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定,房地產開發企業采取視同買斷方式委托銷售開發產品的,屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議,或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的,如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格,則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現;如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格,以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的,則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現.

根據《財政部、國家稅務總局關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅〔2009〕29號)規定,非保險企業發生與生產經營有關的手續費及傭金支出,要在企業所得稅稅前進行扣除,必須具備以下五個條件:

一是按與具有合法經營資格中介服務機構或個人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算限額進行企業所得稅稅前扣除,超過部分不得在所得稅稅前扣除.

二是企業支付的手續費及傭金不得直接沖減服務協議或合同金額,并如實入賬.

三是除委托個人代理外,企業以現金等非轉賬方式支付的手續費及傭金不得在稅前扣除.

四是企業應當如實向當地主管稅務機關提供當年手續費及傭金計算分配表和其他相關資料,并依法取得合法真實憑證.

五是企業不得將手續費及傭金支出計入回扣、業務提成、返利、進場費等費用.

根據國稅發〔2009〕31號文件規定,房地產開發企業委托境外機構銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據實扣除.

從上述法規內容,可以看出,在所得稅匯算過程中針對房地產企業收入確認和銷售費用有明確的規定.

視同買斷代銷方式銷售時如何會計處理?

⒈視同買斷方式的代銷指由委托方和受托方簽訂協議,委托方按協議價收取所代銷的貨款,實際售價可由受托方自定,實際售價與協議價之間的差額歸受托方所有的銷售方式.

⒉如果委托方和受托方之間的協議明確標明,受托方在取得代銷商品后,無論是否能夠賣出、是否獲利,均與委托方無關,那么委托方和受托方之間的代銷商品交易,與委托方直接銷售商品給受托方沒有實質區別,在符合銷售商品收入確認條件時,委托方應確認相關銷售商品收入.

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