土地作價投資怎么確定成本

土地作價投資怎么確定成本？

答：房地產開發企業以接受投資方式取得的土地使用權，根據有關文件的規定，此類情形以《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件的執行日期為界限，分兩種情況確認土地成本： 

（一）2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除，投資或聯營時形成的土地使用權溢價不得扣除。其中，對在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權變更登記手續，但受讓方已先行合法占有投資開發土地、并已投入資金開始開發的，按照上述規定處理。 

（二）2006年3月2日之后，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，并對投資人按規定征收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。 

土地作價投資如何確定成本？

　問：A房地產公司2012年通過招拍掛方式取得土地一宗，并取得土地出讓金票據，金額5000萬元。受資金限制，本公司決定與他人合作開發。A公司以該宗土地作價6000萬元，與B公司成立C房地產合資公司，共同開發該宗土地。截至目前，該宗土地所規劃開發項目銷售完畢。在確定土地增值稅扣除項目時，稅務人員認為該宗土地應以原始價值5000萬元作為土地清算成本，C公司認為該宗土地是由投資方作價投資來的，應以6000萬元計入土地使用權成本。很顯然，土地成本相差1000萬元將直接影響清算稅額，C公司到底該如何處理？

答：從企業所得稅的角度看，A公司以土地作價入股所發生的非貨幣性資產交換應視同銷售，銷售額為6000萬元，資產溢價1000萬元要計入應納稅所得額。相對應的是，C公司企業所得稅計稅成本應當按照對價6000萬元計算確定，不存在異議。但土地增值稅的處理有既定的原則，是否可以按照6000萬元計入土地增值稅扣除項目尚需具體分析。

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第四條規定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[1995]48號文第一條暫免征收土地增值稅的規定。

由于A房地產公司以土地作價入股發生在財稅[2006]21號文發布之后，且在投資入股環節A房地產開發公司就應當按照6000萬元計算繳納土地增值稅。相應受讓方開發后銷售，其土地成本應當按6000萬元扣除。但如果是在2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除，投資或聯營時形成的土地使用權溢價不得扣除。

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