土地投資入股如何繳稅?

土地投資入股如何繳稅?

投資方以土地投資入股,應視同轉讓無形資產,應繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅.

被投資方取得土地使用權,應繳納契稅、印花稅.

所涉及的稅種:

(一)增值稅

1、轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,差額簡易計稅

根據財稅〔2016〕47號《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》第二條規定:納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算繳納增值稅.

2、轉讓2016年4月30日后取得的土地使用權,全額一般計稅

一般納稅人轉讓2016年4月30日后取得的土地使用權該如何交稅?有人提出是否能減去土地使用權原價?我們的分析如下:

財稅〔2016〕36號《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件2,第10條規定:"房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額".從文件中可見,能減去土地使用權原價的情形只針對"自行開發的房地產項目".

而根據國家稅務總局公告2016年第18號《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》第二條規定:"自行開發,是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設."

顯然,財稅〔2016〕36號中規定能減去土地使用權原價的情形不包括轉讓土地使用權.

另外,財稅〔2016〕36號《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》中規定的簡易計稅情形也未包括轉讓2016年4月30日后取得的土地使用權.

因此,一般納稅人轉讓2016年4月30日后取得的土地使用權,應全額一般計稅.

(二)土地增值稅

根據財稅〔2018〕57號《財政部 稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》第四條規定:"單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資,對其將房地產轉移、變更到被投資的企業,暫不征土地增值稅."同時第五條規定"上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形."

因此,投資方與被投資方均為非房地產開發企業,則不征土地增值稅;投資方或被投資方有一方為房地產開發企業則應繳納土地增值稅.

(三)企業所得稅

根據財稅〔2014〕116號《關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》第一條規定"居民企業(以下簡稱企業)以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得,可在不超過5年期限內,分期均勻計入相應年度的應納稅所得額,按規定計算繳納企業所得稅.企業以非貨幣性資產對外投資,應于投資協議生效并辦理股權登記手續時,確認非貨幣性資產轉讓收入的實現."

因此,以土地投資入股,投資方可以將土地轉讓所得稅按不超過5年均勻計入相應年度的應納稅所得額.

(四)印花稅

投資方按照產權轉移書據繳納印花稅,適用稅率為0.05%.

上文關于土地投資入股如何繳稅的問題進行了詳細的解答,主要需要繳納增值稅、企業所得稅以及印花稅.相關的政策規定,文章已經進行了列舉.感謝您的閱讀.