發地產開發企業加扣20%可以嗎?

發地產開發企業加扣20%可以嗎?

答：可以。

在房地產開發過程中，有些開發企業對購進的不動產不進行任何開發，便直接轉讓銷售，卻不知這種銷售方式比先開發再銷售可能要繳納更多的稅收，實現的效益反而會減少。究其原因，實際上就是納稅人沒有進行開發，不能計算加計扣除，從而造成多繳納了土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：在計算土地增值稅扣除項目時，對從事房地產開發的納稅人可按土地成本和開發成本的金額之和，加計20%扣除。

根據上述規定，在具體計算土地增值稅的扣除項目金額時，分以下四種情況處理：

一是對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，計算其增值額時只允許扣除取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用，在土地轉讓環節繳納的各項稅金，不能予以20%的加計扣除。

二是對于取得了房產產權后，未進行任何實質性的開發或改良即再行轉讓的，計算其增值額時只允許扣除舊房及建筑物的評估價格或取得房地產時支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用，在房地產轉讓環節繳納的各項稅金，也不得予以20%的加計扣除。

三是對于取得土地使用權后，進行土地開發(如三通一平等)，不進行房屋的建造，即將土地使用權再轉讓出去的，在計算其增值額時除允許扣除取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用，開發土地的成本、費用，與轉讓土地使用權有關的稅金外，還允許按取得土地使用權所支付的地價款和開發土地的成本之和加計20%的扣除。

四是對于取得土地使用權后進行房地產開發建設的，在計算其增值額時，除允許扣除取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用，開發土地和新建房及配套設施的成本、費用，與轉讓房地產有關的稅金外，還允許按取得土地使用權所支付的金額和開發土地、新建房及配套設施的成本之和加計20%扣除。

舉例說明：甲房地產公司購得一土地使用權，價款為200萬元。隨后，在未進行任何開發的情況下，直接以400萬元價款轉讓銷售給乙房地產企業，取得轉讓銷售收入差價200萬元，繳納營業稅金及附加11萬元(200×5.5%)。乙企業取得土地后，需要花費“三通一平”開發費用100萬元，才能進行房地產項目開發利用。假如企業其他扣除費用按土地成本和開發成本的10%計算扣除，則甲公司土地增值稅收計算如下：

扣除項目=土地價款+其他扣除費用+稅金=200+200×10%+11=231(萬元)

增值額=銷售收入-扣除項目=400-231=169(萬元)

增值率=增值額÷扣除項目×100%=169÷231×100%=73.2%，增值率超過50%低于100%，適應40%稅率。

應納土地增值稅=增值額×40%-扣除項目×5%=169×40%-231×5%=56.05(萬元)

假如甲公司按照乙公司的要求，自己先對土地進行“三通一平”開發，支付開發費用100萬元后，再以500萬元價格銷售給乙公司。甲公司銷售收入價差還是200萬元，營業稅計稅依據為300萬元(500-200)，繳納營業稅金及附加為16.5萬元(300×5.5%)，甲公司比原方案多負擔營業稅金及附加5.5萬元。假如企業其他扣除費用按土地成本和開發成本的10%計算扣除，甲公司計算土地增值稅時，可以增加加計20%扣除，計算如下：

扣除項目=土地價款+開發費用+其他扣除費用+稅金+加計扣除=200+100+(200+100)×10%+16.5+(200+100)×20%=406.5(萬元)

增值額=銷售收入-扣除項目=500-406.5=93.5(萬元)

增值率=增值額÷扣除項目×100%=93.5÷406.5×100%=23%，增值率低于50%，適應30%稅率。

應納土地增值稅=增值額×30%=93.5×30%=28.05(萬元)。與不進行開發直接轉讓土地相比，甲公司少繳土地增值稅28萬元(56.05-28.05)，扣除多繳納的營業稅金及附加5.5萬元，仍少繳稅收22.5萬元，實際為企業稅前凈利潤增加22.5萬元。雖然乙公司因此將多支付100萬元加價形成的契稅，但是甲公司承擔了100萬元加價的營業稅金及附加，雙方應是可以接受的。

從上述案例中可以看出，甲公司少繳土地增值稅的原因主要是增加了開發成本，從而實現了增加加計20%的扣除項目，并擴大了扣除項目基數，同時降低了增值率，進而降低了稅率。納稅人在轉讓銷售不動產時，應該按照接受轉讓方的要求，據此參照計算分析，尋找一個合理的開發費用和增值率，達到少繳稅的目的。在進行土地或房地產開發時，切不可盲目進行不切實際的開發利用，以免付出的開發費用得不到被轉讓方的補償。

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