土地增值稅成本分攤方法有哪些

土地增值稅成本分攤方法有哪些

分攤方法一：占地面積法

占地面積法，指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。

一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配;分期開發的，首先按照本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

土地成本分攤方法為不同清算單位按占地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按占地面積分攤。

對占地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。

(一)按獨立占地的每棟建筑物占地面積占該項目占地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建筑物分攤的土地成本=每棟可轉讓建筑物占地面積÷可轉讓建筑物占地總面積×土地總成本

(二)對于同一建筑物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建筑物占地的總土地成本，然后根據該建筑物中某一類型房地產建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分攤土地成本：

1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應分攤的土地成本)

2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產非普通住宅建筑面積÷每棟房地產可售建筑面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產其他類型項目建筑面積÷每棟房地產可售建筑面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

(三)占地總面積為可轉讓地上建筑物占地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。

對于獨立占地的不同類型房地產。

土地成本首先按可轉讓建筑物占地面積占可轉讓建筑物占地總面積的比例計算分攤;同一建筑物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建筑面積計算分攤。

對于裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎(即基礎對裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應作為同一建筑物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立占地的建筑物計算分攤。

適用范圍：對占地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤。

分攤方法二：建筑面積法

建筑面積法，是指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。

即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤。

(一)一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

根據本期開發的建筑面積占總建筑面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。

(二)分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。

(三)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。

對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

對同一項目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分攤的。

同一清算單位不同類型按建筑面積法。

具體分兩步分攤土地成本：

第一步，先將占地相對獨立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產，按該類型房地產實際占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。

第二步，對于剩余混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據混建房屋中某一類型房地產建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分攤土地成本。

分攤方法三：售價比率法

售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。

一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結構外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高于住宅房。

售價比率法需要分步驟實施：

(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。

運用售價成本比率計算分攤土地成本時。

應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：

超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)

各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。

(三)計算土地成本比率。

土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%

(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。

公式為：

1、住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率

2、非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率

適用范圍：計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。

擴展資料：

房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：

1、土地費用

指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。

這些費用直接計入本科目。

2、基礎設施費

一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。

3、配套設施費

一般指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。

配套設施的核算分兩種情況。

其一，經有權機關批準建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。

即借記本科日，貸記“預提費用”，預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工后再調整有關科目。

其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。

4、籌資費用 　房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之后而發生的利息等借款費用，計入財務費用。

5、應由開發土地負擔的間接費用 　它是指企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。

如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。

應由開發土地負擔的間接費用，應在“開發間接費用”科目進行歸集，月末再按一定的分配標準分配計入本科目。

企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。

土地增值稅成本分攤方法有哪些一文會計學堂小編就為大家講解完畢了，如果地下建筑面積屬于計容面積,則地下建筑應該分攤土地成本;如果地下車位建筑面積不屬于計容面積,則不需要分攤土地成本.更多精彩內容請繼續關注網站更新。