土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧

土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧

在項目開發過程中，很多企業由于自有資金不足，經常會選擇各種方式去獲取資金，以保證項目的正常進行，主要包括銀行貸款、民間借貸等方式，但是這些方式獲取的資金，產生的利息是否可以在土地增值稅前扣除，其中需要注意什么？

一、項目開發貸款利息的會計處理及注意要點

1、會計處理

《企業會計準則第17號——借款費用》明確規定：企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。

（1）會計分錄

借：開發成本——開發間接費——貸款利息

貸：銀行存款

即如果借款費用的資本化部分才能計入房地產的開發成本，如果為費用化部分，則計入當期損益。

（2）入賬附件

包括金融機構出具的貸款合同、貸款利息發票、利息分攤單據及其他相關附件

2、注意要點

（1）利息分攤

在土地增值稅清算中扣除的利息，只能是為項目建設管理發生的資本化部分，費用化部分不允許扣除。

（2）分攤方法

分攤方法的選擇要合規。國稅發[2009]31號 ，第二十九條規定 企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

同時，第三十條規定 企業下列成本應按以下方法進行分配：

................

（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

二、利息的扣除相關稅法規定

關于土地增值稅中的利息扣除，國稅函[2010]220號 《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知中有明確的規定》

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照"取得土地使用權所支付的金額"與"房地產開發成本"金額之和的5%以內計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按"取得土地使用權所支付的金額"與"房地產開發成本"金額之和的10%以內計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述兩種辦法！

三、結論

1、據實扣除

如項目開發的貸款資金全部為金融機構貸款，且夠提供金融機構證明，在土地增值稅清算允許利息據實扣除。

開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5％以內

2、比例扣除

如資金全部為非金融機構貸款或部分為金融機構貸款部分為非金融機構貸款，不能提供相關證明的可以選擇利息計算扣除。

開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10％以內

3、項目開發中沒有產生利息

在項目開發中資金全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照計算扣除的方法進行房地產開發費用的扣除。

開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10％以內

土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧上文介紹了幾個重要的點，一是比例扣除，二是據實扣除，三是要看在項目開發中有沒有產生利息，更多相關財務資訊，敬請關注會計學堂的更新！