集體土地集資建房怎么納稅?

集體土地集資建房怎么納稅?

答: (一)集體土地集資建房不應征收土地使用稅

根據我國憲法第十條"城市的土地屬于國家所有.農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有."根據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定,農民宅基地,屬于農民集體所有,不得出讓、轉讓.而小產權房的土地性質就是屬于宅基地,不能夠在市場上流通.同時根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定,房地產交易時土地使用權隨同房屋所有權同時轉讓.因此,根據上述法律規定,小產權房雖然具有財產轉讓行為,但是,并未形成事實上的土地轉讓行為,并不是包括財產所有權和土地使用權一起轉讓的完整的房產轉讓行為.

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定:在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人,為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人.前款所稱單位,包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位;所稱個人,包括個體工商戶以及其他個人.如果土地屬于國有性質,由于該土地已經通過向政府繳納一次性租金即"土地出讓金"后得以在市場上流轉,因此,土地使用稅由擁有土地使用權的單位和個人繳納.這時候,承租方是土地的臨時實際使用人,土地使用權仍歸出租方擁有,出租方憑借出租取得了實際收益(租金),土地使用稅應由出租方繳納.但是,如果土地是集體性質,土地使用人通過承租直接向擁有集體土地所有權的集體組織租賃取得實際使用權,根據《財政部 稅務總局關于承租集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2017]29號)文件規定:在城鎮土地使用稅征稅范圍內,承租集體所有建設用地的,由直接從集體經濟組織承租土地的單位和個人,繳納城鎮土地使用稅.此時,土地使用稅就應該由承租人來繳納了.由此來看,在建設期間是否征收土地使用稅,主要是看是集體土地否在土地使用稅開征范圍內,集體土地是否用于建設項目(房地產開發).由于小產權房的土地屬于農村宅基地的集體所有性質,并未形成建設用地用于開發房產可在市場上自由流通,因此,不用征收土地使用稅.

(二)集體土地集資建房的增值稅處理

財稅[2016]36號文件附件1:《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第一條 在中華人民共和國境內(以下稱境內)銷售服務、無形資產或者不動產(以下稱應稅行為)的單位和個人,為增值稅納稅人,應當按照本辦法繳納增值稅  .根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》第三條"銷售不動產"的規定,轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的,轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的,以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的,按照銷售不動產繳納增值稅.因此,行政村自己成立的具有經營性質的組織或者房地產企業租用集體土地建房同時向村民和非村民銷售的,應按"銷售不動產"征收增值稅.如果他們只是受村民集體委托成立的一種臨時性組織,負責相關的協調工作的,實際是一種受托代建的行為,不應按"銷售不動產"征收增值稅.但是,對于村民將取得的房屋再轉讓的,應按"銷售不動產"征收增值稅.

(三)集體土地集資建房不應征收土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定,只有轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人.所以集體土地集資建房,不征收土地增值稅.

(四)企業所得稅方面

根據現行《企業所得稅暫行條例》的規定,有生產經營所得和其他所得的組織為企業所得稅納稅義務人.如果"集資辦"設立了會計賬簿,符合查賬征收的條件,則適用于查賬征收企業的相關規定;否則,根據《稅收征收管理法》第35條、《企業所得稅暫行條例實施細則》第47條、《企業所得稅核定征收辦法》[國稅發〔2008〕第030號 ]的規定,無法確定應納稅所得額的,應采取核定征收方式征收企業所得稅.基于此規定,集體土地集資建房的收入必須依法繳納企業所得稅.

集資房與商品房有哪些區別?

一般商品房和集資房最大的區別是土地使用權的區別.一般商品房取得的是出讓土地使用權,土地出讓金.

"集資房",是改變住宅建設由國家和單位包的傳統制度,實行政府、單位、職工個人三方面共同承擔建房成本,通過多方籌集資金進行房屋建設而不通過市場購買而直接分配的一種房屋.

集資房與一般商品房相比較,存在著比較明顯的區別.

首先,一般商品房是房地產開發商獨立開發的一種產品,再通過市場買賣關系來實現其價值和使用價值,屬完全的市場經營行為.所以,一般商品房的消費群體廣泛、沒有特別限制.

集資房則是通過單位、社會團體組織、住宅合作社來組織建設的,主要是為了解決單位和社會團體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題,采用的是先集資后建房的形式,是一種非市場行為,不存在買賣與經營關系.

其次,集資房建設與一般商品房在各種手續的申辦上也存在區別.房地產開發公司,要開發經營一般商品房必須"五證俱全",即要同時具備《規劃用地許可證》、《建設規劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證 》、《房屋銷售許可證》.一般商品房的土地是出讓用地,取得的方式主要是以招投標、拍賣、掛牌以及市場轉讓的方式;

集資房的土地主要是通過政府劃撥,并減免了相關稅費.因此,集資房的建設在申辦手續的過程中,各種手續的辦理不同于一般商品房開發經營的辦理過程.

集體土地集資建房怎么納稅?因為與商品房的區別,在納稅上還是有特別規定的,比如免交土地使用稅等等,新手對這些掌握起來可能有些困難,如果你也有同樣的困惑就來會計學堂尋找專業的解答吧.