用房地產投資的土地增值稅怎么處理？

用房地產投資的土地增值稅怎么處理？

《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006 ] 21號）第五條規定： 對于以土地（房地產）作價人股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事 房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995 ] 48號）第一 條暫免征收土地增值稅的規定。因此，房地產企業用房地產投資的，需要繳納土地增值稅。

房地產投資入股土地增值稅政策變遷

（一）1995-2006.2：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。”

這個期間，所有的以房地產和土地投資入股的行為是不征收土地增值稅的。

（二）2006.3-2014：根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21)號規定對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[1995]48號免征增值稅的政策。

這個期間，如果是將土地（房地產）投資入股用于非房地產開發則繼續免征土地增值稅，如果是土地（房地產）投資入股用于房地產開發則需要繳納土地增值稅。

（三）2015-2017：《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）規定，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。但上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。

財稅〔2015〕5號文件第四條，對于將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業進行投資“暫不征土地增值稅”明確規定了前提條件，即必須是“在改制重組時”發生的該行為，對于“改制重組”所包含的情形，土地增值稅的系列稅收政策中均未予以明確過。在日常征管實務中，全國各地區對于財稅〔2015〕5號文件第四條的理解各異，即對于單位、個人將國有土地、房屋對外投資設立新公司的一般性投資行為，有的地區要征收土地增值稅，有的地區則按暫不征收土地增值稅處理。

這個期間，如果是土地（房地產）投資入股用于房地產開發則需要繼續繳納土地增值稅，改制重組時將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業進行投資“暫不征土地增值稅”

（四）2018—2020：最新文件《關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅[2018]57號）政策規定單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。該改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。

財稅[2018]57號表述較財稅〔2015〕5號更為嚴密規范，將“國有土地、房屋權屬”變更表述為：“房地產”。將“房地產開發企業”變更表述為：“房地產轉移任一方為房地產開發企業”。但是本文件對于財稅〔2015〕5號存在的改制重組定義依然沒有給出，對于單位、個人將國有土地、房屋對外投資設立新公司的一般性投資行為是否屬于改制重組能否享受土地增值稅稅收優惠依然沒有明確。

這也就是說，2018年以后的房地產投資入股的土地增值稅政策較2015年基本沒有變化。

用房地產投資的土地增值稅怎么處理？上文小編介紹了這個是需要繳納土地增值稅的，如果是改制重組的就不需要繳納土地增值稅了，更多相關財務資訊，敬請關注會計學堂的更新！