房地產企業拆遷安置的會計處理怎么做

房地產企業拆遷安置的會計處理怎么做

  因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款。

  企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增專項應付款，企業在搬遷和重建過程中發生的損失或費用。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款，機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷專項應付款;企業因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權，直接核銷專項應付款，用于安置職工的費用支出，直接核銷專項應付款。

  企業拆遷通常包括政策搬遷和商業性拆遷兩種形式。搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

  房地產企業拆遷還房會計處理

  一般來講，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為拆遷補償費，計入開發成本中的土地成本。如果以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》的規定，回遷房的非貨幣性資產交換，預計未來能帶來更多現金流，一般情況下是具有商業實質，且公允價值能夠可靠計量。也就是說，如果被拆遷戶選擇拆遷還房，要按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的價格確認“開發成本——土地成本”中的“拆遷補償費支出”。

  1.在開發產品完工時，根據安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理：

  借：開發成本——土地成本——拆遷補償費

  貸：應付賬款——拆遷補償費

  借：應付賬款——拆遷補償費

  貸：主營業務收入——拆遷補償費

  2.房地產企業開具銷售不動產發票，業主向房地產企業出具拆遷補償費收據，結轉成本的會計處理：

  借：主營業務成本——土地征用費及拆遷補償費

  貸：開發產品

  例如，A房地產公司2009年6月開發某城中村改造項目，該項目可供銷售建筑面積30000平方米，用于安置回遷戶村民的住宅建筑面積為8000平方米，其中等面積部分6000平方米。該項目于2012年6月完工，除回遷樓外，其余商品房尚未完全銷售完畢。2012年8月與被拆遷戶辦理了交接手續。該公司同期同類房地產的建造成本為4000元/平方米(含地價),市場銷售價格為6000元/平方米。

  營業稅的處理：A房地產公司于2012年8月開始與被拆遷戶辦理交接手續時，確認繳納營業稅。等面積部分營業稅計稅依據是2400萬元(6000×4000)，繳納銷售不動產營業稅2400×5%=120(萬元)。超面積部分的營業稅計稅依據為1200萬元(2000×6000)，繳納營業稅1200×5%=60(萬元)。

  企業所得稅的處理：A房地產公司于2012年8月開始與被拆遷戶辦理交接手續時，就要確認視同銷售所得=8000×6000-8000×4000=1600(萬元)，繳納企業所得稅1600×25%=400(萬元)。需要注意的是，這里不能按預計毛利率計算繳稅，而是要確認視同銷售所得計算繳納。

  土地增值稅的處理：與企業所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需要預征。假定預征率為2%，則A房地產公司要預繳土地增值稅8000×6000×2%=96(萬元)。回遷房最后是否做土地增值稅清算，要看樓盤的銷售情況，由于該項目尚未完全銷售完畢，因此，土地增值稅不用必須進行清算。

  會計處理如下：

  1.開發產品完工時，根據安置時的同期同類價格，視同銷售時的會計處理(單位：萬元，下同)：

  借：開發成本——土地成本——拆遷補償費 4800

  貸：應付賬款——拆遷補償費 4800

  借：應付賬款——拆遷補償費 4800

  貸：主營業務收入 4800。

  2.房地產企業開具銷售不動產發票4800萬元，業主向房地產企業出具拆遷補償費收據4800萬元，結轉成本的會計處理：

  借：主營業務成本——土地征用費及拆遷補償費 3200

  貸：開發產品 3200。

  房地產企業拆遷安置的會計處理怎么做?特別提醒拆遷安置費用可能是很大一筆支出，如果房地產企業一次性支付的話容易給賬目帶來負擔，會計做賬的時候應該要考慮是否對這筆費用進行分攤，具體內容可以在會計學堂網看到。