有無產權影響房產稅計稅原值的確認嗎

有無產權影響房產稅計稅原值的確認嗎

A公司2017年6月將擁有的土地使用權、房屋、地上建筑物、構筑物以及地上附著物(2016年4月30日前自建)整體轉讓給B公司，評估價為2000萬元，其中：土地評估價500萬元，有產權證房屋500萬元，無產權證廠房400萬元，房屋中央空調100萬元，地上變壓器200萬元，圍墻以及地上附著物300萬元。實際最終成交價為1800萬元。A公司土地面積3000平方米，房屋總建筑面積1800平方米。那么，B公司受讓后應如何確認房產稅計稅原值?

會計制度規定，購入多項沒有單獨標價的資產，應當按各項資產的公允價值比例與總交易價格進行分配，分別確定各項資產的入賬價值。因此，B公司確認無形資產(土地)的入賬價值為450萬元(1800×500÷2000)，有產權證房屋為450萬元(1800×500÷2000)，無產權證廠房為360萬元(1800×400÷2000)，中央空調為90萬元(1800×100÷2000)，地上變壓器為180萬元(1800×200÷2000)，圍墻及地上附著物為270萬元(1800×300÷2000)。

《財政部、稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》(財稅地〔1987〕3號)規定，獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產，不征房產稅。關于房屋附屬設備的解釋明確，房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》(國稅發〔2005〕173號)第一條規定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

為此，上述項目是否為房產稅的征稅范圍，并非以是否有房屋產權為依據。A公司有產權證的房屋、無產權證的廠房、房屋中央空調等均應繳納房產稅，但變壓器、圍墻及地上附著物等不屬于房產稅征稅范圍。

《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)規定，對按房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價;宗地容積率大于0.5的，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，即將全部地價計入房產原值。

根據上述規定，A公司選擇簡易計征增值稅辦法繳納增值稅，B公司受讓A公司房產應確認房產稅計稅原值。其計算方法如下：宗地容積率=1800 ÷3000=0.6>0.5

房產稅計稅原值=1800×(500+500+400+100)÷2000÷(1+5%)+1800×(500+500+400+100)÷2000÷(1+5%)×4%(契稅)=1285.71+51.43=1337.14(萬元)。

如何確定房產稅的計稅依據

房產稅的計稅依據有：

（1）房產稅的計稅依據有從價計征和從租計征兩種。所謂“從價計征”，是指按照房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納；所謂“從租計征”，是指以房產租金收入計算繳納。

（2）稅率我國現行房產稅采用的是比例稅率，主要有兩種稅率：一是實行從價計征的，稅率為1.2%；二是實行從租計征的，稅率為12%。

應納稅額的計算：

（1）從價計征的計算：

從價計征的計算，是指按照房產的原值減除一定比例后的余額來計算征收房產稅。其計算公式為：應納稅額=應稅房產原值×（1－扣除比例）×1.2%

（2）從租計征的計算：

從租計征的計算，是指按房產出租的租金收入來計算征收房產稅。其計算公式為：應納稅額=租金收入×12%

通過本期的內容，你肯定已經知道了如何確定房產稅的計稅依據，相信你也對有無產權，影響房產稅計稅原值的確認嗎，有了自己的答案。會計學堂，你身邊的財會專家。