房地產企業怎么交增值稅

房地產企業怎么交增值稅

答：房地產開發企業的銷售模式中，預售占了很大的比例。對于這類項目采取的預繳的方式，預繳稅率為3%，應預繳增值稅的計算公式為：應預繳稅款=預收款/（1+適用稅率或征收率）×3%，下面零度用例子來簡要說明會計處理的過程。

例如：某房地產開發公司--A公司，適用一般計稅方法。2016年8月份銷售商品房，銷售收入2000萬元，收到預收款1200萬，當期允許抵扣的土地價款為400萬元，假設可抵扣的進項稅額為20萬元。

1.收到預收放款時：

借：銀行存款 1200萬

貸：預收賬款 1200萬

2.2016年9月該公司預繳增值稅=1200/（1+11%)×3%=32.43萬元，賬務處理為：

借：應交稅費--預交增值稅 32.43萬元

貸：銀行存款 32.43萬元

3.竣工交房時，結轉當月收入并補齊房款差額800萬元，應交增值稅=2000/（1+11%）×11%=198.20萬，賬務處理如下：

借：銀行存款 800萬元

預售賬款 1200萬元

貸：主營業務收入 1801.80萬元

應交稅費--應交增值稅（銷項稅額） 198.20萬

4.本期允許扣除的土地價款為400萬元，相應的抵扣額=400/（1+11%）×11%=39.64萬元，同時將預交增值稅結轉至未交增值稅，賬務處理如下：

借：應交稅費--應交增值稅（銷項稅額抵扣） 39.64萬元

貸：主營業務成本 39.64萬元

借：應交增值稅--未交增值稅 32.43萬元

貸：應交增值稅--預交增值稅 32.43萬元

5.本月可以抵扣的進項稅額為20萬元，應轉出的未交增值稅=198.20-20-39.64=138.56萬元

借：應交稅費--應交增值稅（轉出未交增值稅） 138.56萬元

貸：應交稅費--未交增值稅 138.56萬元

6.扣減掉預交增值稅32.43萬元，應納稅額=138.56-32.43=106.13萬元，最終的會計處理為：

借：應交稅費--未交增值稅 106.13萬元

貸：銀行存款 106.13萬元

房地產企業收到預收款如何計提預繳增值稅？

答：《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

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