房地產開發企業業務招待費怎么扣除

房地產開發企業業務招待費怎么扣除

答：《企業所得稅法實施條例》第四十三條規定：企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰。 

　　國稅發〔2009〕31號第六條規定： 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。 

　　國稅發〔2009〕31號第九條 規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 

　　從國稅發〔2009〕31號的第六條、第九條的規定可以看出，房地產企業通過簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，在稅務處理上也應確認為銷售收入的實現。這一部分收入，實質上是企業銷售未完工開發產品取得的收入。 

　　也就是說，新31號文改變了舊31號文關于“預售收入不得作為廣告費、業務招待費稅前扣除基數”的規定。在新31號文中，已經沒有了“預售收入”的表述，而是被“銷售未完工開發產品取得的收入”所代替。 

房地產當年預售收入是否可以作為招待費、廣告費的依據？ 

　　按照國稅發〔2009〕31號文件規定，企業與客戶簽訂房地產銷售合同（包括預售合同），應為企業銷售收入的實現。企業取得銷售收入前所發生的招待費、廣告費應該累計，待企業取得銷售收入年度起，按照稅法規定計算招待費、廣告費扣除比例。 

　其二，“蘇國稅發[2009]79號 ”明確規定：  

　　房地產開發企業在2008年1月1日以后銷售未完工開發產品取得的收入，可以作為計提業務招待費、廣告費和業務宣傳費的基數，但開發產品完工會計核算轉銷售收入時，已作為計提基數的未完工開發產品的銷售收入不得重復計提業務招待費、廣告費和業務宣傳費。

房地產開發“業務招待費支出”扣除基數政策？

答：國稅發〔2009〕31號文件對房地產開發企業無論是銷售完工產品還是未完工產品所取得的收入，都確定為稅法上的銷售收入，在以前實務操作中，是否將此作為業務招待費扣除中的收入基數存在爭議，或者在企業所得稅年度匯算清繳時填報申報表時，無法正確填報。本次申報表修改時，在A105010《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》中列示第23行“銷售未完工產品的收入”和第27 行“銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入”，就是為了解決業務招待費等扣除基數問題。具體實務操作政策如下：

1.房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的收入，可以作為計提業務招待費、廣告費和業務宣傳費的基數，具體數據來源A105010《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》中第23行“銷售未完工產品的收入”；

2.計提業務招待費、廣告費和業務宣傳費的基數需要減去銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入，具體數據來源A105010《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》中第27行“銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入”

3.開發產品完工會計核算轉銷售收入時，會計核算做為銷售收入，屬于“業務招待費、廣告費和業務宣傳費的計提基數”。該收入如前期屬于“銷售未完工開發產品取得的收入”，已作為計提業務招待費、廣告費和業務宣傳費的基數已作為計提基數，為了不得重復計提業務招待費、廣告費和業務宣傳費，需要減去銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入（前期已屬于“銷售未完工開發產品取得的收入”的部分）。

【例】A房地產公司2012年10月競得2.2萬平方米土地,進行商品房開發。2013年11月，該樓盤取得預售許可證并開始預售商品房，當年累計預售商品房3萬平方米，收取預售款24000萬元，且企業賬務處理時未做“主營業務收入”。2014年10月開發產品完工，當月銷售商品房1萬平方米，收取售房款8500萬元，同時結轉銷售完工商品房4萬平方米（含2013年度預售商品房3萬平方米），企業賬務處理時，將上述兩項（銷售未完工產品轉完工產品確認）收入32500萬元記入“主營業務收入”科目。則：

（1）企業2013年度的預收款24000萬元應作為2013年度業務招待費扣除基數

（2）企業雖“主營業務收入”32500萬元，但2014年度業務招待費扣除基數要將2013年度已經做了業務招待費扣除基數預收款24000萬元扣減，即“銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入”24000萬元，不考慮其他情況為2014年度業務招待費扣除基數為8500萬元。

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