土地增值稅清算怎么做

土地增值稅清算怎么做?

答： 第一步、計算取得土地使用權所支付的金額。包括：

（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款：

①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；

②以行政劃撥方式取得的地價款為按規定補交的土地出讓金；

③以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

（2）納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關稅費，如①登記、過戶手續費和②契稅。

第二步、統計開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本），是納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：

①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。

②前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

④基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

⑥開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等 

第三步、歸集開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務費用

開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。

（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。

①利息支出據實扣，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；

②其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除；

公式表示：房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內

（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。

第四步，計算土地增值稅。公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

第五步，請專業事務所出鑒證和申報表，出具鑒證報告后去稅局交資料，無事務所的則帶齊資料去稅局申報。

第六步，稅局組成清算小組，清算后出具通知單，按單繳稅

哪些企業要進行土地增值稅清算？

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：                                                                                                                             1、房地產開發項目全部竣工、完成銷

2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；　                                                                                                                                          3、直接轉讓土地使用權的。同時，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：                                               1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；                       

2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；                                                                      

3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的,應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算；             

4、省（直轄市）稅務機關規定的其他情況.                                                                                                                           

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