企業取得租金收入的會計與稅務處理怎么做？

企業取得租金收入的會計與稅務處理怎么做？

答：一、租金收入的會計核算

在會計處理上，在經營租賃下，與租賃資產所有權有關的風險和報酬并沒有實質上轉移給承租人，承租人不承擔租賃資產的主要風險，承租人對經營租賃的會計處理比較簡單，承租人不須將所取得的租入資產的使用權資本化，相應地也不必將所承擔的付款義務列作負債。其主要問題是解決應支付的租金與計入當期費用的關系。出租企業應當按資產的性質，將用作經營租賃的資產包括在資產負債表中的相關項目內。對于經營租賃的租金，根據《企業會計準則第21號——租賃》，出租企業應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益：假若適合本企業的其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。出租企業發生的初始直接費用，應當計入當期損益。經營租賃中出租企業發生的初始直接費用，是指在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的可歸屬于租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等，應當計入當期損益；金額較大的應當資本化，在整個經營租賃期間內按照與確認租金收入相同的基礎分期計入當期損益。對于經營租賃資產中的固定資產，出租人應當采用類似資產的折舊政策計提折舊；對于其他經營租賃資產，應當采用系統合理的方法進行攤銷。或有租金應當在實際發生時計入當期損益。

二、租金收入的所得稅處理

根據《企業所得稅法實施條例》第十九條規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。按照此原則規定，即使企業提前收到租金收入的，只要合同或協議規定的應付租金日期未到，也不確認收到當期的收入。《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）文件對提前收取租金的情形進行了重新規定：如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業所得的非居民企業，也按本條規定執行。按上述規定分析，提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或協議規定的應付租金日期確認收入，也可以在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。本條對《實施條例》的理解，實際上是對19條的實質性改變，《實施條例》第十九條是說，企業取得的租金收入，要按合同上約定的應收租金的時間來計繳企業所得稅。另外，國家稅務總局《關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）中也作出補充規定，新《企業所得稅法》實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權使用費收入，在新《企業所得稅法》實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發生變化的，應將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當期收入。

企業取得租金收入如何計算申報？

根據《增值稅暫行條例》第十九條規定，發生應稅銷售行為的增值稅納稅義務發生時間，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。另外，財稅〔2016〕36號文件附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第九條規定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

該企業應繳納的增值稅：3150000÷（1＋5%)×5%＝150000（元）。

會計處理如下：

借：銀行存款3150000

貸：預收賬款3000000

應交稅費——未交增值稅150000

根據《企業所得稅法》第六條及實施條例第十九條規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。另外，《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條規定，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

該企業每月確認收入：3150000÷（1＋5%）÷3÷12＝83333.33（元）。

會計處理如下：

借：預收賬款83333.33

貸：其他業務收入83333.33

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