房地產公司銷售商品房繳納什么稅

房地產公司銷售商品房繳納什么稅

1、契稅

應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%），廣州為3%

2、印花稅

應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5?

二．建設開發環節 

取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應納稅額=土地實際占用面積×適用稅額

注：廣州市規定，取得預售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉為自用或出租的除外，其他地區注意當地規定

2、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?

三．銷售環節 

取得預售證后進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

《稅屋》提示——被遮擋部分文字為“—預繳稅額”。

注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，適用簡易計稅。

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值稅（預繳）

預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率

預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5?

5、企業所得稅

銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15%）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

待開發產品完工后，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合并計入當年度應納稅所得額。

四．土地增值稅清算環節 

項目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應進行土地增值稅清算。

應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數－預繳稅額

增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%）

增值稅一般計稅：清算收入=（含稅銷售收入＋允許扣除的土地價款×11%）/（1+11%）

增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產開發成本）×120%－房地產開發費用－印花稅－城建稅及教育費附加

備注：

①開發費用中的利息支出，能按項目計算分攤并提供金融機構證明的，可據實扣除，但不能超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的5%以內扣除。

②不能提供證明的，開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的10%以內扣除。

 房地產企業該如何繳納增值稅？

按照營改增之后的最新規定，房地產開發企業實行分類管理，以年應稅銷售額500萬元為標準，分為一般納稅人和小規模納稅人。對于銷售收入未達標，但各項會計制度健全，稅務資料完整的企業，可以申請辦理成為一般納稅人。

一般納稅人適用一般計稅方法，適用稅率為11%；小規模納稅人適用簡易計稅方法，適用稅率為5%。在稅率劃分中，有一種較為特殊的情況是房地產老項目可采一般計稅或者簡易計稅。這其中所謂的房地產老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，針對這種情況開發商可自行選擇有利于自身的稅負方式。

房地產開發企業的銷售模式中，預售占了很大的比例。對于這類項目采取的預繳的方式，預繳稅率為3%，應預繳增值稅的計算公式為：應預繳稅款=預收款/（1+適用稅率或征收率）×3%，下面零度用例子來簡要說明會計處理的過程。

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