房地產開發企業代收費用怎么做稅務處理？

房地產開發企業代收費用怎么做稅務處理

1、企業所得稅

根據國家稅務總局《關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》(國稅發[2009]31號)第五條規定,開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款,包括現金、現金等價物及其他經濟利益.企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等,凡納入開發產品價內或由企業開具發票的,應按規定全部確認為銷售收入;未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的,可作為代收代繳款項進行管理.

第十六條規定,企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的,應于移交時扣除.

可見,在企業所得稅上代收費用是否需要繳稅,關鍵看開發企業是否將代收費用納入房價內以及是否將代收費用開具了發票.如果開發企業將代收費用開具了發票或納入了房價內,那么就需要計收入,當向有關部門繳納時可以作為成本費用扣除,反之則不必作為收入,同時也不必計入成本費用.所以代收費用在企業所得稅上即使計入收入,也僅相當于"平進平出""全收全付",不會影響所得稅款本身,最多只是影響以收入為基數的業務招待費、廣告宣傳費的扣除限額而已.

2、土地增值稅

根根財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第六條規定,對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉讓房地產所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產的收入.對于代收費用作為轉讓收入計稅的,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數;對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的,在計算增值額時不允許扣除代收費用.

國家稅務總局《關于印發土地增值稅清算鑒證業務準則的通知》(國稅發[2007]132號)第二十五條規定,對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用,應區分不同情形分別處理:

(一)代收費用計入房價向購買方一并收取的,應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅.實際支付的代收費用,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計扣除的基數.

(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的,不作為轉讓房地產的收入,在計算增值額時不允許扣除代收費用.

國家稅務總局《關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》(國稅發[2009]91號)第二十八條規定,代收費用的審核,對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用,審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取;當代收費用計入房價時,審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形.

房地產開發企業支付給銷售公司的傭金有沒有扣除限額

《財政部國家稅務總局關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅[2009]29號)對企業發生的手續費及傭金支出稅前扣除政策作了如下規定:

一、企業發生與生產經營有關的手續費及傭金支出,不超過以下規定計算限額以內的部分,準予扣除;超過部分,不得扣除.

1.保險企業:財產保險企業按當年全部保費收入扣除退保金等后余額的15%(含本數,下同)計算限額;人身保險企業按當年全部保費收入扣除退保金等后余額的10%計算限額.

2.其他企業:按與具有合法經營資格中介服務機構或個人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算限額.

二、企業應與具有合法經營資格中介服務企業或個人簽訂代辦協議或合同,并按國家有關規定支付手續費及傭金.除委托個人代理外,企業以現金等非轉賬方式支付的手續費及傭金不得在稅前扣除.企業為發行權益性證券支付給有關證券承銷機構的手續費及傭金不得在稅前扣除.

三、企業不得將手續費及傭金支出計入回扣、業務提成、返利、進場費等費用.

四、企業已計入固定資產、無形資產等相關資產的手續費及傭金支出,應當通過折舊、攤銷等方式分期扣除,不得在發生當期直接扣除.

五、企業支付的手續費及傭金不得直接沖減服務協議或合同金額,并如實入賬.

六、企業應當如實向當地主管稅務機關提供當年手續費及傭金計算分配表和其他相關資料,并依法取得合法真實憑證.

《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發[2009]31號)規定:第二十條企業委托境外機構銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據實扣除.

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