以房產土地投資入股稅務怎么處理

以房產土地投資入股稅務怎么處理

一、企業所得稅

《企業所得稅實施條例》第二十五條規定,企業發生非貨幣性資產交換,以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的,應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務,但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外.

《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)規定,屬于企業自制的資產,應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入;屬于外購的資產,可按購入時的價格確定銷售收入.

企業將土地進行股權投資,也就是發生了非貨幣性資產交換,根據上述規定,應確認財產損益計繳企業所得稅.同時投資雙方按所得稅法的相應規定進行所得稅的其他處理.

二、營業稅

《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)規定,自2003年1月1日起以無形資產、不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅.對股權轉讓不征收營業稅.

三、土地增值稅

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅[1995]48號)文件規定,對于以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅.對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅.

但是《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題規定,對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規定.

根據上述規定,企業將土地轉讓到所投資的企業從事房地產開發的,應繳納土地增值稅.若被投資企業不是從事房地產開發的,不繳納土地增值稅.

四、印花稅

《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》(國稅發[1991]155)號規定,"財產所有權"轉移書據的征稅范圍是:經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據,以及企業股權轉讓所立的書據.土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅.由簽訂"產權轉移書據"的雙方按萬分之五的稅率繳納印花稅.

五、契稅

《契稅暫行條例細則》第八條規定,以土地、房屋權屬作價投資、入股,視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅.但是,契稅是由被投資人繳納的.

案例分析

問題：

B企業為A企業的子公司，2017年6月1日A公司以房產及土地對B進行追加投資，當時的評估價為1000萬，股東會已通過審批，同時當月B企業已按評估價入賬，但A、B一直未辦理過戶等手續；2017年12月1日A、B企業計劃辦理過戶手續時，再次進行評估，評估價為800萬。請問：

1、A企業是否應以800萬為計稅依據繳納增值稅、土地增值稅等；B企業以800萬元為計稅依據繳納契稅等？B企業后期繳納房產稅應按800萬為計稅依據，還是1000萬為計稅依據，不考慮扣除問題？

2、6月份追加的投資，12月份辦理該事宜是否涉及滯納金等稅務風險？

專家：

1、題目中追加投資問題應該按照雙方在股權投資協議中約定的價格，也是以評估價格為依據，并經股東會議通過，過戶手續辦理日期一般是協議中約定，因此如果沒有其他約定事項，應該以原評估價1000萬元作為各項稅金的計稅依據。

2、6月份追加投資，資產應該在辦理入賬并交付使用時開始繳納房產稅；增值稅及土地增值稅應該在資產辦理產權轉移手續時為納稅義務發生時間。因此，12月末辦理相關納稅事項應該符合稅法要求。

政策依據：

《公司法》二十七條中規定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。”

根據《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》【（1986）財稅地字第8號】規定：

“十九、關于新建的房屋如何征稅？

納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。

納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。

納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。”

根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）規定：

“二、關于確定房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題

(一)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

(二)購置存量房，自辦理房屋權權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

(三)出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。”

以房產土地投資入股稅務怎么處理的問題會計學堂小編就講完了，上文從企業所得稅、營業稅、土地增值稅、印花稅、契稅等五個方面為大家做了詳細解答，最后還以案例分析的形式為大家做了鞏固，希望大家以后遇到這類問題不再犯難。