房地產企業增值稅與土地增值稅預征率

房地產企業增值稅與土地增值稅預征率

答：《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：

第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）

第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

房地產企業土地增值稅一般按照銷售額來預征，普通住宅為2%，商業為3%，各地會有所差異。房地產企業預售商鋪,土地增值稅預征率: 對納稅人預售除公寓和別墅以外的非普通標準住宅,暫停按預售收入的1%比例預征土地增值稅。

按照《地方稅務局關于土地增值稅清算問題的有關問題公告》（地方稅務局公告2015年9號）第十三款之規定：關于確定房地產開發項目核定征收率的問題：

（一）普通標準住宅的核定征收率為6％；

（二）非普通標準住宅和其他類型房地產的核定征收率為8％；

（三）無法準確區分不同房地產類型的，核定征收率為8％。

按照《地方稅務局關于土地增值稅相關政策的公告》（地方稅務局公告2015年8號）第十一款之規定：納稅人在存量房轉讓環節，無法按照地方稅務局公告2015年8號第九條據實征收土地增值稅的，主管稅務機關按8％的核定征收率計算征收，并出具《存量房土地增值稅核定征收通知書》

什么是土地增值稅？

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

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