外資房地產企業怎么處理售后回租業務

外資房地產企業怎么處理售后回租業務？

所謂售后返租，即售后回租，又稱售后包租、售后承租。房地產業的售后回租，是指房地產開發商在銷售商品房給購房者的同時，與購房者簽訂該房的租賃合同。租賃合同中，開發商承諾在購房若干年后給予購房者固定租金，購房者所購房屋由開發商在一定期限內承租或者代為出租給另外的公司或個人用于商業經營的一種特殊銷售方式。售后回租方式下，在開發商與購房者之間，開發商（賣主）同時是承租人，購房者（買主）同時是出租人；在開發商與入駐商戶之間，開發商又是出租人，商戶則是承租人。 

　　售后返租的稅務處理 

　　售后回租業務，涉及開發商、購房者和商戶。這里側重從開發商的角度，說明售后回租業務的稅務處理。在售后回租業務中，開發商同時以三種身份（售房人、承租人和出租人）出現。國家稅務總局《關于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函〔2007〕603號）規定，從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。企業通過售后回租業務讓渡了以下一項或幾項資產權益或風險的，無論是否辦理該不動產的法律權屬變更（如產權登記或過戶），均應認定企業已轉讓了全部或部分不動產所有權：獲取資產增值收益的權益；承擔發生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失；占有資產的權益；在以后資產存續期內使用資產的權益；處置資產的權益。 

　　按照上述規定，該房地產開發公司應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。作為銷售業務，應根據《營業稅稅目稅率表》所列“銷售不動產”稅目，將銷售建筑物及其土地附著物時從購買方取得的全部價款和價外費用（含貨幣、貨物或其他經濟利益）作為計稅依據，按照5%的稅率計算繳納營業稅。對代當地政府及有關部門收取的一些資金或費用（如代市政府收取的市政費，代郵政部門收取的郵政通信配套費等），不論其財務上如何核算，均應當全部作為銷售不動產的營業額計征營業稅。另外，在銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其財務上如何處理，均不得從營業額中減除。這樣做的目的在于堵塞利用價外收費或開具發票分解計稅依據的漏洞。作為租賃業務，開發商一般先向經商戶收取租金，然后再按合同約定支付給購房者租金。對開發商收取的租金，應根據《營業稅稅目稅率表》所列“服務業”稅目，將從承租方所取得租金的全額收入作為計稅依據，按照5%的稅率計算繳納營業稅。需要注意的是，開發商按合同約定支付給購房者的租金不得抵減售房的計稅收入。 

售后回租的特點是什么？

1、在出售回租的交易過程中，出售/承租人可以毫不間斷地使用資產;

2、資產的售價與租金是相互聯系的，且資產的出售損益通常不得計入當期損益;

3、出售/承租人將承擔所有的契約執行成本(如修理費、保險費及稅金等);

4、出售/承租人可從出售回租交易中得到納稅的財務利益。

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