處置投資性房地產增值稅如何預繳？

處置投資性房地產增值稅如何預繳

答:我國銷售不動產原來按5%的稅率繳納營業稅,從2016年5月1日起,銷售不動產開始實施"營改增"試點,增值稅稅率變為5%和11%.

預繳增值稅的賬務處理如下:

(一)差額預繳.企業銷售取得(不含自建)投資性房地產時,以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算企業應預繳的增值稅額,借記"應交稅費--預交增值稅"(一般計稅方法)或"應交稅費--簡易計稅"(簡易計稅方法)科目,貸記"銀行存款"科目.

(二)全額預繳.企業銷售自建的投資性房地產時,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算企業應預繳的增值稅額,借記"應交稅費--預交增值稅"科目,貸記"銀行存款"科目.

投資性房地產購入時的增值稅怎么辦?

答:首先外購的投資性房地產不繳納增值稅,繳納其它相關稅費記入成本.

外購"投資性房地產"的成本包括"購買價款+相關稅費+直接歸屬于該資產的其它支出"組成

外購取得反資性房地產時,按照取得時的實際成本進行初始計量.

借:投資性房地產

貸:銀行存款

所以購入"投資性房地產"各項稅費應記入"投資性房地產"的初始成本.

案例分析"預交增值稅"會計處理

根據《增值稅會計處理規定》(財會〔2016〕22號),增值稅一般納稅人應當在"應交稅費"科目下設置二級科目"預交增值稅",核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經營租賃服務、提供建筑服務、采用預收款方式銷售自行開發的房地產項目等,以及其他按現行增值稅制度規定應預繳的增值稅額.

財會〔2016〕22號文件的"預交增值稅"科目設置,相較于《企業會計準則--應用指南》附錄"會計科目和主要賬務處理"的設置,為增設科目.此設置基本參照了《財政部關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,包括了營改增后增加的四種需要預繳稅款的情形,量身定做,財稅處理逐步和諧趨同,納稅申報簡單快捷,財報列示信息對稱.企業預繳增值稅時,借記"應交稅費--預交增值稅"科目,貸記"銀行存款"科目.月末,企業應將"預交增值稅"明細科目余額轉入"未交增值稅"明細科目,借記"應交稅費--未交增值稅"科目,貸記"應交稅費--預交增值稅"科目.但是對于房地產企業等相關行業,"預交稅款"的期末余額在納稅義務發生之前不能結轉入"未交增值稅",應直至納稅義務發生時方可從"應交稅費--預交增值稅"科目結轉至"應交稅費--未交增值稅"科目.

【案例1】

納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目

某房地產開發公司開發甲房地產項目,2016年5月18日,預售房屋一套,售價100萬元,同時收到客戶乙交付的預售款80萬元,甲房地產項目采用一般計稅方法計稅.賬務處理如下:

1.預收房款

一般計稅方法預繳增值稅按11%的適用稅率和3%的預征率計算,應預繳增值稅=80÷(1+11%)×3%≈2.16(萬元).

收到預售款時:

借:銀行存款800 000

貸:預收賬款 800 000

借:應交稅費--預交增值稅21 600

貸:銀行存款21 600

注:收到預收款的當天不是銷售不動產的納稅義務發生時間,只有開具售房發票或不動產產權發生轉移以及合同約定的交房日期方可確認納稅義務發生.

2.?銷售房屋

(1)確認收入:

借:銀行存款200 000

預收賬款800 000

貸:主營業務收入?900 900

應交稅費--應交增值稅(銷售項稅額)99 100

(2)預繳稅款的抵減.《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)規定,一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的,應按稅法規定的納稅義務發生時間,以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅,未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減.

甲公司將本月應抵減的預繳稅款轉入"未交增值稅"科目:

借:應交稅費--未交增值稅21600

貸:應交稅費--預交增值稅21600

【案例2】

納稅人出租不在同一縣(市、區)的不動產

甲公司是一般納稅人,2016年10月1日與乙公司簽訂辦公樓租賃合同,起租日為2016年10月1日,租期2年,出租的辦公樓采用成本模式計量.該辦公樓是甲公司2012年4月29日購入,原值1 080萬元,預計使用年限20年,采用直線法折舊,假設不考慮凈殘值.合同約定每月收取租金8.75萬元.(假設該辦公樓所在地與甲公司機構所在地不在同一市)

(1)出租時:

借:投資性房地產10 800 000

累計折舊2 160 000(1080÷20×4)

貸:固定資產10 800 000

投資性房地產累計折舊 2 160 000

(2)每月收取租金時:

借:銀行存款?87 500

貸:預收賬款87 500

(3)在不動產所在地預繳增值稅:

借:應交稅費--預繳增值稅4 200

貸:銀行存款 4 200

(4)在不動產所在地申報時:

借:預收賬款87 500

貸:其他業務收入?83 300

應交稅費--應交增值稅(銷項稅額)4 200

【案例3】

納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務

山東濱州市甲公司承包了山西洪洞縣一個合同值為1 000萬元的工程項目,并把其中300萬元的部分項目分包給具有相應資質的分包人乙公司.

建筑施工采用簡易計稅方法時,發票開具采用差額計稅但全額開票.稅額為:1 000÷(1+3%)×3%≈29.12(萬元).金額為:1 000-29.12=970.88(萬元).發票備注欄要注明建筑服務發生地所在縣(市、區)及項目名稱.簡易計稅的情況下,一般納稅人預繳稅款等于向機構所在地主管稅務機關納稅申報的稅額.甲納稅申報按差額計算稅額:(1 000-300)÷(1+3%)×3%≈20.38(萬元),簡易計稅情況下,異地預交增值稅等于機構申報數額.

甲公司在洪洞預繳增值稅稅款=(1 000-300)÷(1+3%)×3%≈20.38(萬元)

甲在洪洞縣繳納城建稅及教育費附加=20.38×(5%+3%+2%)=2.038(萬元)

會計處理:"應交稅費--簡易計稅"科目核算一般納稅人采用簡易計稅方法發生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業務.

借:應交稅費--簡易計稅 203 800

貸:銀行存款 203 800

借:稅金及附加2 038

貸:應交稅費--城建稅和教育費附加 2 038

借:應交稅費--城建稅和教育費附加 2?038

貸:銀行存款2 038

本文詳細介紹了處置投資性房地產增值稅如何預繳,也講解了案例分析"預交增值稅"會計處理.其實處置投資性房產是企業的一個盈利方式,如果存在著增值部分,那么就一定要根據增值部分預繳增值稅.如果你對本文所講解的這些內容還不是很滿意,建議你咨詢一下會計學堂的在線老師,可以給與你更加詳細的解答.