房地產企業土地款進項稅哪些可以抵扣

房地產企業土地款進項稅哪些可以抵扣

房地產企業取得土地的方式具有多樣性,比如土地轉讓,土地出讓,股權收購,合作建房等等,均屬于發生土地使用權轉移性質的增值稅應稅行為,這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時,運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣.允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證,房企的稅負將有所減輕.

1土地價款以外的其他土地成本項目

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額.

支付的土地價款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款.而《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號第二十七條第一款,,明確的開發產品土地計稅成本支出的內容為:土地征用費及拆遷補償費.

指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等.

也就是說,依據財稅[2016]36號文件規定,房地產公司從五月1日后,能扣除的成本只限于土地出讓金,而土地出讓金的扣除必須憑當地財政部門開具的行政事業收收據扣除.因此,市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費不可以抵扣進項稅.

土地成本除了土地買價或出讓金允許抵扣增值稅進項稅額以外,其他土地成本構成項目一律不得抵扣增值稅進項稅額.

2股權收購被收購方土地屬于國家無償劃撥

股權收購是指一個公司收購另一公司的股權,得到了被收購方的土地,如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的,收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業性收據,抵扣11%.如果被收購方的土地是通過轉讓所得得到的土地,被收購方原來對土地的入賬價值,以原來被轉讓方視同銷售開具的票據作價,如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進項稅的.

3合作建房方式視同銷售取得土地

合作建房,是指由一方提供土地使用權,另一方提供資金的合作建房.對非房開公司出土地,房地產公司出資金的合作建房,非房地產公司視同銷售,按照轉讓土地使用權計征11%的增值稅,也就是說,非房地產公司與房地產公司合作建房,約定分房產或分利潤,不論哪種方式,都視同銷售.

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