房地產開發商轉讓土地使用權時應注意的問題

房地產開發商轉讓土地使用權時應注意的問題

一、土地使用權轉讓的概念及分類

　　土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

土地使用權轉讓根據土地性質，包括國有土地使用權的轉讓及集體土地使用權的轉讓。　　

二、土地使用權轉讓的程序

1、申請

　　交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產權證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

2、批準

　　接到申請后，承辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，并進行現場勘察，與有關資料對照核實。核對無誤后，填寫轉讓審批表。經辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批準。

3、簽訂轉讓合同

　　《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十條規定，土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。并且轉讓合同應該采用書面形式。

4、公證

　　轉讓合同應經過公證。

5、變更登記

辦理土地使用權變更登記，是土地使用權轉讓的法定要件。經辦人依據出讓合同、轉讓審批表、付款票據等，填寫變更登記審批表進行變更登記。變更登記審批表，可隨轉讓審批表同時報批。

三、房地產開發商在轉讓土地使用權過程中應注意的問題

1、符合轉讓條件

　　土地使用權轉讓根據土地來源包括出讓土地使用權的轉讓和劃撥土地使用權的轉讓，其中出讓土地使用權的轉讓又分為出讓用于成片開發的土地使用權轉讓和出讓用于項目開發的土地使用權轉讓。房地產開發商必須符合轉讓條件。下面分別介紹各種情況下的轉讓條件：

　　劃撥土地使用權的轉讓如用于商品房開發則應具備以下條件：（1）已經商品房立項；（2）已取得建設用地規劃許可證；（3）持有有效期內的建設用地批準書。該類土地使用權的轉讓，不僅應獲得市、區、縣人民政府的批準，而且應由土地使用權受讓方辦理土地使用權出讓手續。　

2、劃撥土地使用權的轉讓

　　劃撥土地使用權轉讓，應補辦土地使用權出讓手續，并經審查批準，補交出讓金后方可轉讓；或收回國有后出讓國有土地使用權。黨政機關、公益事業單位劃撥土地轉讓須經上級主管部門批準。

3、簽訂轉讓合同

　　《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十條規定，土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。并且轉讓合同應該采用書面形式。

　　房地產開發商應在轉讓合同中明確約定，不得改變土地用途。確需改變的，應提交土地管理部門同意材料和原批準用地的人民政府批準文件。轉讓合同中應明確載明土地使用權的取得方式。

4、土地使用權轉讓的變更登記

辦理土地使用權變更登記，是土地使用權轉讓的法定要件。

5、房地產開發商應在完全了解稅費的交付情況后約定轉讓時稅費的承擔

　　土地使用權人應當按照規定繳納土地使用稅及其他規費，轉讓人應該清楚自己應該依法繳納的稅費，以免因不具備相關知識而負擔額外費用甚至被追究行政或刑事責任。

　　（1）轉讓后土地增值稅的繳納。

　　土地增值稅是以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為征收對象，依照規定的稅率所征收的一種稅，征收范圍包括轉讓房地產并取得收入的有償轉讓行為，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

　　（2）土地使用稅及其他稅費的約定。

房地產開發商應注意自己應承擔的稅費的收繳情況，應該明晰行使土地使用權需要繳納哪些稅，哪些是自己在簽訂出讓合同時就應該繳納的，哪些是自己應該繳納但可以緩交而未交的，哪些是受讓人必須繳納的，哪些是可以緩交的，哪些是不需要繳納的。

6、受讓人帶來的風險

　　（1）受讓人支付能力不足

　　（2）受讓人不愿支付轉讓價款

房地產開發商轉讓土地使用權時應注意的問題有哪些？看完上面的文章，相信大家對房地產開發商轉讓土地使用權時應注意的問題有了更多的理解，以后在工作中可以更好的運用所學到的知識為企業服務。如果還有想要咨詢的問題，歡迎到會計學堂官網，聯系我們的答疑老師。