房地產企業融資性售后回購業務的稅務處理

房地產企業融資性售后回購業務的稅務處理

答：房地產企業融資性售后回購業務，指房地產開發企業在銷售房地產時，與購買方簽訂合同，約定在日后的一定期間內再將所售房地產回購的一種交易方式。

這種交易方式，如果銷售合同中明確了回購日期，到期后必須由賣方回購，同時還約定了利率，就可以認定為融資性售后回購業務；如果銷售合同沒有約定具體回購日期，或回購僅是備選條件之一，或沒有約定利率，或按市場價格回購的，就可以認定為促銷性售后回購業務。促銷性售后回購業務按正常的銷售業務進行財稅處理。

以融資租賃方式售后回租房地產的，與融資性售后回購房地產沒有本質上的區別，稅務處理應基本一致

《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）規定，承租方以融資為目的，將資產出售給經批準從事融資租賃業務的企業后，又將該項資產從該融資租賃企業租回的，承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。

財政部、國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第一條規定，對金融租賃公司開展售后回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。

關于融資性售后回購業務如何繳納土地增值稅問題，稅法沒有明確的規定。土地增值稅暫行條例實施細則第五條規定，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

融資性售后回購業務，交易雙方都涉及資產所有權的轉移。筆者認為，只要房地產權屬發生轉移，企業在銷售時按規定開具發票并收取價款，就要按規定繳納土地增值稅。房地產企業在出售環節計算繳納土地增值稅，回購環節銀行計算繳納土地增值稅。

售后回購的會計和稅務處理？

答：售后回購是指企業銷售商品的同時承諾或有權選擇日后再將該商品（包括相同或幾乎相同的商品，或以該商品作為組成部分的商品）購回的銷售方式。一、會計處理

   在境內外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業，自2018年1月1日起施行的《企業會計準則第14號——收入》第三十八條規定企業區分兩種情形分別進行：

一是企業因存在與客戶的遠期安排而負有回購義務或企業享有回購權利的，表明客戶在銷售時點并未取得相關商品控制權，企業應作為租賃交易或融資交易進行相應的會計處理。其中，回購價格低于原售價的應視為租賃交易，按照《企業會計準則第21號——租賃》的相關規定進行會計處理；回購價格不低于原售價的應視為融資交易，在收到客戶款項時確認金融負債，并將該款項和回購價格的差額在回購期間內確認為利息費用等。企業到期未行使回購權利的，應當在該回購權利到期時終止確認金融負債，同時確認收入。

二是企業負有應客戶要求回購商品義務的，應在合同開始日評估客戶是否具有行使該要求權的重大經濟動因。客戶具有行使該要求權重大經濟動因的，企業應當將售后回購作為租賃交易或融資交易，按照上一種情形有規定進行會計處理；否則，企業應當將其作為附有銷售退回條款的銷售交易，按照本準則第三十二條規定進行會計處理。

二、稅務處理

《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第一條第（三）項規定：“采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。”稅法與會計規定差異較大，稅法的規定應該盡快修改。

三、案例分析

在境內外同時上市的甲公司在2018年5月1日與乙公司簽訂一項銷售合同，根據合同向乙公司銷售一批商品，開出的增值稅專用發票上注明的銷售價格為100萬元，增值稅額為17萬元。商品尚未發出，款項已收到。該批商品的成本為80萬元。5月1日，簽訂的補充合同約定，甲公司應于同年9月30日將所售商品購回，回購價為110萬元（不含增值稅額）。假設不考慮城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。

甲公司的賬務處理如下：

（1）2018年5月1日，收到貨款

借：銀行存款  　1 170 000

　  貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）  170 000

　　其他應付款      1 000 000

（2）回購價格大于原售價的差額，應在回購期間按期計提利息，計入財務費用。由于回購期間為5個月，貨幣時間價值影響不大，因此，采用直線法計提利息費用

借：財務費用　 　20 000（＝100 000÷5）

　貸：其他應付款　     20 000

 6月至8月各做一組同5月計提利息費用一樣分錄（略）。

（3）9月30日回購商品時，收到的增值稅專用發票上注明商品價款為110萬元，增值稅額18.7萬元，款項已支付

借：財務費用　  　20 000

貸：其他應付款      　20 000

借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）   187 000

其他應付款  　1 100 000

貸：銀行存款     　1 287 000

稅務處理：本例與會計處理一致，不作納稅調整。

     關于“房地產企業融資性售后回購業務的稅務處理”的回答就到這了，大家是否都明白怎么來處理這個問題了呢。會計學堂的職業教師體系，結合系統的培訓教程，將能給同學最先進的會計知識輔導。