房地產公司轉讓公司在建項目應繳納哪些稅

房地產公司轉讓公司在建項目應繳納哪些稅

  無論從增值稅的原理還是財稅〔2016〕36號的規定來看，納稅人無論是銷售完工產品還是轉讓在建項目，只要的法定增值額得以實現，取得的進項稅額以及新技術下的銷售額抵減都允許全部抵扣或抵減。

  國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)第四條在36號文的基礎上進一步規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

  銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

  同時，18號公告第五條對當期允許扣除的土地價款按照如何計算明確規定，當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款。

  18號公告是基于房地產企業正常開發情況下作出的規定，對于非正常狀態下的業務模式，比如房地產企業將未完工的在建項目整體對外銷售，此時就沒有18號文規定的“當期銷售房地產項目建筑面積”情形出現，那么，這種情況下土地成本如何計算抵減?有觀點認為，18號文件規定，當期允許扣除的土地價款為當期銷售房地產項目建筑面積占房地產項目可供銷售建筑面積的比例乘以支付的土地價款，而在建項目整體對外銷售沒有可供計算的“當期銷售房地產項目建筑面積”，且銷售的是在建項目，它不是18號公告中規定的土地價抵減對象，因此，銷售在建項目的銷售額不得計算抵減土地價款。

  其實，這種觀點是對36號文和18號文的誤解。正常的房地產企業經營模式主要分“拿地→開發(施工)→銷售開發產品”三個環節，其中“拿地”和“開發(施工)”是房地產企業開發投入的環節，同時，也是進項稅額取得的環節。在項目經過開發(施工)后最終形成可以銷售的開發產品，這個開發產品就是進項稅額投入結束后增值稅法定增值額待以體現的環節，當開發產品實現銷售時法定增值得以實現。但是企業在開發過程中，往往因為經營或市場的需要很有可能并不是銷售最終的開發產品，而是銷售中端的在建項目，這種經營模式的變化對于增值稅來說并沒有因為有變化而導致增值稅法定增值的損失，只不過是增值額的實現點由終端的開發產品前移到在建項目，不影響增值額的實現。所以，進項稅額沒有人去懷疑是否可以抵扣，同理，作為進項稅變通處理的土地成本在銷售額中抵減亦不應區別對待而得不到抵減。

  其次，財稅〔2016〕36號文原則性規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。18號文重申，房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。兩個文件的不同之處就是18號文強調了只有“銷售自行開發的房地產項目”適用該政策，這是其一，其二，18號文明確了可扣除的土地價款的計算方法(即，銷售面積比例法)，該方法解決的是納稅人分期銷售開發產品如何計算可抵扣的土地價款問題，但它不是唯一的方法。假設，商業地產一次性全部銷售完畢開發產品，就不需要用銷售面積比例法計算可抵扣的土地價款，因為，土地價款對應的開發產品已全部銷售，土地價款應一次性全部抵減，同理，土地價款對應的在建項目也已全部銷售，土地價款也應一次性全部抵減，不受18號公告“當期允許扣除的土地價款”計算公式的約束。

  公司出售房產繳納的印花稅入什么會計科目核算

  對于公司出售房產繳納的印花稅，基本這樣做：

  1、計提時：

  借：固定資產

  貸：應交稅費-應交契稅

  貸：應交稅費-應交印花稅

  貸：銀行存款或庫存現金(購房款)

  2、上交時：

  借：應交稅費-應交契稅

  借：應交稅費-應交印花稅

  貸：銀行存款

  房地產公司轉讓公司在建項目應繳納哪些稅?房地產公司轉讓公司在建項目涉及到的資金比較大，因此稅務方面必須要做好。如果對于這類項目稅費繳納存疑，會計學堂網有提供專業的老師可以支持一對一的服務。