開發間接費用的會計核算與稅務處理怎么做？

開發間接費用的會計核算與稅務處理怎么做？

答：《國家稅務總局關于印發(房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法)的通知》(國稅發[2009]31號)規定:“開發間接費用指企業為直接組織和管理開發項目所發生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。”從土地增值稅與企業所得稅各自對開發間接費用的表述來看,土地增值稅中的開發間接費用并未包括企業所得稅中列舉的工程管理費,以及項目營銷設施建造費。雖然土地增值稅開發費用中并未列舉“工程管理費”,但在計算土地增值稅時應當允許扣除;

對房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費,在土地增值稅上應分不同情況分別處理:

一是房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的,其發生的設計、建造、裝修等費用,應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產,如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。

二是房地產企業在主體內修建臨時售樓部、樣板房的,其發生的設計、建造、裝修等費用,建成后有償轉讓的,應計算收入并準予扣除。三是房地產企業利用規劃配套設施(如:會所、物業管理用房),發生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用,按以下原則處理:(1)建成后產權屬于全體業主所有的,其成本、費用可以扣除。(2)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除。

(3)建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用。

借款費用是組成開發期間的一項重要費用,但在房地產企業財務制度、土地增值稅以及企業所得稅列舉的“開發間接費用”中均未列舉“借款費用”這一項,是否意味著開發間接費用就不包括“借款費用”?現行《企業會計準則第17號——借款費用》規定:企業發生的借款費用(含專門借款和一般借款費用),可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或生產的,應當予以資本化。所稱的“符合資本化條件的資產”是指,“需要經過相當

長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產”。房地產開發企業所開發的商品房,一般都要經過相當長的時間,所以,現行企業會計制度對房地產開發企業借款費用應當予以資本化。又因為借款費用是為多項目開發而發生的費用,所以,在會計處理上,開發期間發生的借款費用,在現行會計處理上應作為開發間接費用核算。

另據《企業所得稅法實施條例》第三十七條的規定,企業在生產經營活動中發生的合理的不需要資本化的借款費用,準予扣除;企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造,才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的,在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用,應當作為資本性支出計入有關資產的成本,并依照規定扣除。由此可見,企業所得稅法與企業會計準則,對借款費用資本化的規定上是一致的。雖然國稅發[2009]31號文件列舉的開發間接費用中并未包括借款費用,但并不意味著借款費用就不應當計入開發間接費,因為列舉的是開發間接費用,僅是其中的主要內容,而并未窮盡所有。

利息支出在土地增值稅扣除上,根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款的規定,財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤,并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額;凡不能提供金融機構證明的,利息不單獨扣除,財務費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的5%以內計算扣除。對不能提供金融機構證明的以及對全部使用自有資金,沒有發生利息支出的,根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)的規定,其房地產開發費用同樣可以按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

土地增值稅的計算中開發間接費用包括哪些內容？

按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

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