回遷房項目的會計核算和稅務處理怎么做？

回遷房項目的會計核算和稅務處理怎么做？

答：回遷房項目的會計和稅務處理

土地征用費和拆遷補償費構成房地產項目開發成本的重要組成部分,《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第二十七條規定,土地征用及拆遷補償費支出是指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。其中,直接以貨幣形式支付的成本支出,會計和稅務處理基本一致,而以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出,由于其行為的特殊性,會計和稅務處理有所不同,這種不同直接影響到開發產品計稅成本的確認。

房地產開發業務中,拆遷補償主要有3種方式:即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。本案例中包含了產權調換、作價補償兩種方式,作價補償比較簡單,產權調換則成為計稅成本確定的難點。

產權調換,屬于房地產企業以自己的開發產品換取被拆遷人的土地使用權。企業所得稅稅務處理上,一般情況下作非貨幣性交易處理,即“以物易物”處理,根據國稅發〔2009〕31號文件第七條的規定,企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為,應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為:

(一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。

(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。

(三)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

回遷房與商品房的區別？

1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。

另外，拆遷的是商品房，回拆房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回拆房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。

回遷房項目的會計核算和稅務處理怎么做？除了遵行稅法的相關規定，還要看企業確定的回遷房政策，結合實際才能有更好的處理方式，實務中把握不好的地方可以來會計學堂，這里有專業的答疑老師為你提供有效的參考。